一、什么是買賣不破租賃

買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”?！睹裢ㄒ庖姟芬话僖皇艞l規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。但在司法實(shí)踐中，買賣不破租賃其實(shí)受到諸多因素的影響。

二、出租人賣房承租人該怎么辦

1、事先辦理房屋租賃登記。由于出租人賣掉了房屋，而新房主要求承租人返還房屋的事情常有發(fā)生，因此而產(chǎn)生的糾紛也非常多，為了確保我們享有買賣不破租賃的權(quán)利，我們在租房時(shí)，最好要求辦理房屋租賃登記，因?yàn)?，在司法?shí)踐中由于債權(quán)債務(wù)的關(guān)系，為了避免債務(wù)人虛構(gòu)租賃關(guān)系，保護(hù)新的房屋所有權(quán)人的利益，許多法院為承租人“買賣不破租賃”的權(quán)利設(shè)定了嚴(yán)格的條件，即要求承租人應(yīng)事先辦理租賃登記。

2、沒有辦理租賃登記時(shí)。法律在保護(hù)承租人權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)考慮保護(hù)房屋買受人的權(quán)利，兩者的權(quán)利在法律上是平等的。當(dāng)租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋租賃事實(shí)的，相應(yīng)的法律后果不能由買受人承擔(dān)。承租人也不能以“買賣不破租賃”為由，對抗買受人對房屋處分的權(quán)利，不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。 同時(shí)，出賣人未向買受人告知租賃事實(shí)，導(dǎo)致承租人不能主張“買賣不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應(yīng)的違約責(zé)任。

3、買賣不破租賃還受到其他權(quán)力的影響。如在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系等情況下，買賣不破租賃都是限制適用的。

以上就是本文對”什么是買賣不破租賃”以及“出租人賣房承租人該怎么辦”的一些相關(guān)介紹?！百I賣不破租賃”在法律適用上其實(shí)還是受到很多方面的限制的，如在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系上的限制適用等情況。我們在租賃房屋時(shí)，應(yīng)該辦理房屋租賃登記，如果發(fā)生出租人賣掉房屋而新房東要求返還房屋的糾紛時(shí)，為了更好的維護(hù)我們的權(quán)益，最好向?qū)I(yè)的律師進(jìn)行咨詢。