一、設(shè)有抵押的房屋買賣合同是否有效

在購(gòu)買二手房過(guò)程中，如果因?yàn)榉课菰O(shè)有抵押而辦不了房產(chǎn)證的情況時(shí)有發(fā)生，在這種情況下，房屋買賣合同是否有效呢，合同的效力該如何認(rèn)定呢？這可能是我們比較疑惑的問(wèn)題，而在司法實(shí)踐中，對(duì)合同的效力一般這樣處理：

1、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力，即房屋買賣合同是有效地。

2、出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

3、買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)法院釋明后仍堅(jiān)持不變更的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

二、買了設(shè)有抵押的房屋該怎么辦

1、為房屋抵押人清償債務(wù)，注銷房屋抵押后辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第六十七條第(一)款規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?！?/p>

2、可以要求退房。根據(jù)我國(guó)《合同法》第54條第2款的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?？梢砸猿鍪廴藳](méi)有告知房屋設(shè)有抵押為理由，要求人民法院撤銷合同。

3、可以要求房屋出售人賠償損失。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條的規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(1)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)?！比缜八觯康禺a(chǎn)公司向您隱瞞了該房屋已抵押的法律事實(shí)，根據(jù)上述規(guī)定，不僅可以要求房屋出售人返還您已付的購(gòu)房款及利息，賠償您因此造成的損失，還可以要求其承擔(dān)不超過(guò)己付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

以上就是對(duì)“買了設(shè)有抵押的房屋該怎么辦，房屋買賣合同是否有效”的一些解釋。而在現(xiàn)實(shí)生活中，因?yàn)橘I了設(shè)有抵押的房屋而發(fā)生糾紛的情況也比較多，購(gòu)房者在碰到這類糾紛時(shí)，不僅可能辦理不了房屋場(chǎng)權(quán)證，更有可能連所付的房款都無(wú)法追回，為了更好的維護(hù)我們的利益，在碰到這類糾紛時(shí)，最好向?qū)I(yè)的律師尋求幫助。