一、簽購房合同時要注意哪些問題？

（一）首先看開發(fā)商是否具備“五證”即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷（預(yù)）售許可證。

（二）使用規(guī)范的合同文本。許多開發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會要求購房者簽訂一份《房屋定購協(xié)議書》，交一筆訂金。這種行為并非購房的必經(jīng)程序，往往會使購房者陷入訂金糾紛。

（三）查驗有關(guān)證明文件。買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。

（四）買期房要注意建筑面積的約定。在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分攤面積。

（五）買期房要約定交房條件和時限。所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。

（六）簽約時要注意房屋質(zhì)量問題。購房者在簽約時，應(yīng)認真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。因為這兩書都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護開發(fā)商的利益，因此特別要注意。

（七）簽約時明確物業(yè)管理事項。合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)。這是購房者很容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)公司變更物業(yè)費。

（八）注意合同文本中補充協(xié)議的內(nèi)容。購房者應(yīng)謹防有些開發(fā)商將示范合同文本中保護交易公平的條款通過補充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。補充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充。

（九）注意約定違約責(zé)任。這部分合約應(yīng)包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。

二、房屋交易時如何防范風(fēng)險？

（一）核查相關(guān)證件。購房者一般都知道買房時要看“五證”，但卻忽略其內(nèi)容或無法判斷其真實性。購房者對證書的內(nèi)容應(yīng)注意以下幾個方面：所購商品房是否在《商品房預(yù)(銷)售許可證》允許銷售的范圍內(nèi)，要具體到樓號?！秶型恋厥褂米C》中是否注明為“出讓”，而不是“劃撥”。所購房屋是否是在《國有土地使用證》中標(biāo)明的土地上所建。所購房屋是否在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中所載明可以開發(fā)的房屋。

（二）為防止延期交房情況的發(fā)生，購房者在購房合同中對開發(fā)商交房期限要詳細約定：開發(fā)商應(yīng)于某某期限將合同約定的房屋交給購房者。如屆時開發(fā)商無法交房，購房者應(yīng)給開發(fā)商一定的寬限期，允許開發(fā)商在該寬限期內(nèi)交房。但開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按購房者已交付的購房款從合同規(guī)定的交房期限到實際交房日期所發(fā)生的利息計算。

如寬限期滿，開發(fā)商仍不能交房，購房者有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求開發(fā)商返還購房款及所有利息，并支付違約金。違約金一般按所交購房款的一定比例計算，但一般不能超過所交房款的20%。

（三）在房屋買賣中，購房者經(jīng)常就實際房屋面積與合同書中規(guī)定的面積之間的誤差與開發(fā)商發(fā)生糾紛。購房者簽訂合同時一定要將合同中涉及面積的條款搞清楚后再簽訂合同。關(guān)于面積誤差問題，買賣雙方在訂立合同時應(yīng)該約定實測面積與暫測面積存在一定范圍（如3%）內(nèi)的誤差，不視為賣方違約，但雙方應(yīng)按實測面積和合同約定的單價重新結(jié)算，多退少補；若實測面積與暫測面積的誤差超過一定范圍（如3%）應(yīng)視為賣方違約，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（四）物業(yè)管理是購房者長期面臨的一個問題，購房者在完成購房手續(xù)后入住前，要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理，并享受管理公司提供的各項服務(wù)。因此，在簽訂管理公約時，購房者一定要明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。購房者是合同的一方，完全有權(quán)利修改管理公約的有關(guān)條款，并且有權(quán)利保留和選聘新的物業(yè)管理公司的權(quán)利。同時，購房者應(yīng)保留對物業(yè)管理公司的選擇權(quán)。雖然在入住前簽訂管理公約時購房者無法立即選擇物業(yè)管理公司，但保留在一定期限（如1年）后選擇新的管理公司的權(quán)利，以使損失減小到最小程度。

上文介紹了簽購房合同時要注意哪些問題以及房屋交易時如何防范風(fēng)險。房屋買賣過程中必須簽訂購房合同以保證雙方的權(quán)利和義務(wù)，這樣可以有效維護雙方的合法權(quán)益，但是，若因?qū)彿亢贤狈ο嚓P(guān)的了解，很有可能遭遇合同陷阱，因此，各位購房者在房屋交易前，一定要先對相關(guān)的問題進行足夠的了解，若對此類問題仍有疑惑的，各位購房者可以向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師咨詢，他們能為您提供更為詳盡的答案。