一、購買二手房要注意哪些問題？

目前，市場上的二手房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣，有的是售后公房，有的是共有房屋，還有的房屋當(dāng)初單位在分配時是限制轉(zhuǎn)讓的。這使得二手房在上市交易時有不同的要求，需要滿足不同的條件。因此，在二手房買賣時，上下家必須解除房屋原來存在的買賣限制。

（一）交易土地使用權(quán)為劃撥方式的房屋需滿足兩個條件

一般來說，“老式私有宅院”的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，這類房屋作為二手房上市交易須滿足兩個條件：

1、是房屋所有權(quán)已經(jīng)得到有批準(zhǔn)權(quán)的（一般是區(qū)縣一級）人民政府批準(zhǔn)出售；

2、是如果屬于非居住用途的，還需與區(qū)縣土地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金；若仍用于居住的，雖不需簽訂土地使用權(quán)出讓合同，但要繳納土地收益金。滿足上述條件，房屋所有人才可以取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證書，房屋才可以上市出售。因此，上下家在交易此類房屋時，應(yīng)對上述條件如何實現(xiàn)有所約定，以保證交易的合法進(jìn)行。

（二）售后公房買賣需同住人簽字

根據(jù)本市的規(guī)定，公有獨用成套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)公寓住房以及新式里弄住房可以出售。這些可售公有住房在出售給符合條件的承租人或同住人后，即成為售后公房，可以作為二手房上市交易。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公有住房可以直接上市買賣，在實際操作中，這里包括兩個步驟：第一步是使用權(quán)先轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)，第二步是轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后的房屋上市交易。由于公有住房除了承租人有使用權(quán)外，同住人也享有一定的居住權(quán)，而且這類公有房屋的承租人與同住人之間往往有比較復(fù)雜的親屬關(guān)系，因此售后公房上市交易，除房產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽字外，還需同住人簽字同意。如未經(jīng)同住人同意，售后公房的買賣很難成功。

（三）非獨立成套公房只可轉(zhuǎn)讓承租權(quán)

非獨立成套公房的承租權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，但是這類房屋轉(zhuǎn)讓是無法辦理出“小產(chǎn)證”的，因此不能作為二手房進(jìn)行買賣。

（四）權(quán)利受限制的二手房買賣

常見權(quán)利受限制的二手房大致有以下幾類：

1、設(shè)有抵押如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過戶；

2、被法院等機(jī)關(guān)查封。一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財產(chǎn)將被查封房屋換出來，或通過其他方式依法解除查封后，方可進(jìn)行二手房買賣；

3、房屋當(dāng)初分配給承租人時，對今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件，該條件一般會在房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)備案。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個單位，之后單位將房屋作為實物分配給職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人，但要符合一定條件時，才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓。買賣這樣的二手房，一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

二、如何防范二手房買賣糾紛？

（一）房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰。即產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人為同一人，其身份證上姓名是否與產(chǎn)權(quán)證上一致；搞清楚所售房屋的性質(zhì)，特別是土地的性質(zhì)；

（二）居住情況是否良好。如房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)以及戶型是否合理，是否有滲水的痕跡等情況影響正常居??；周圍環(huán)境是否吵鬧，上下樓層、左鄰右里的鄰居情況是否和睦；

（三）物業(yè)管理。物業(yè)公司約定水、電、煤氣等的費用如何收取及其價格，車位費用、公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)，物業(yè)費的定價方式是否客觀科學(xué)；

（四）房屋價值。要通過對同級別地段市場上的二手房反復(fù)比較，判斷房屋的價值；委托誠信的中介公司或評估公司進(jìn)行評估；一般銀行提供按揭時都會做價值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價；

（五）付款方式。需特別注意付款期限的選擇，特別要預(yù)留部分款項等過戶并辦理相應(yīng)的物業(yè)交接后仍有能力支付；

（六）中介公司的選擇。如果委托中介公司，一定要找信譽(yù)較好的中介公司。并和中介公司、銀行簽訂好銀行賬戶的監(jiān)管協(xié)議，特別注意不要擅自把款項打入中介公司賬戶。

以上就是關(guān)于購買二手房要注意哪些問題，如何防范二手房買賣糾紛的介紹。因政策與市場的原因，二手房在房地產(chǎn)交易市場中成交量逐漸升高，許多有購房意向的消費者也將二手房納入了自己的選擇范圍，但是二手房的產(chǎn)權(quán)問題是特別需要各位購房者注意的，一旦處理不好，極易引發(fā)糾紛。若您希望購買二手房，最好還是想專業(yè)的房產(chǎn)律師咨詢一下，以確保不會上當(dāng)受騙。