一、什么情況下房屋租賃合同無效

目前我國認定合同無效的法律依據(jù)主要是《民法通則》第五十八條和《合同法》第五十二條。由于社會活動的復雜多樣，《民法通則》和《合同法》對于合同效力的認定僅僅是規(guī)定了認定標準，但涉及到具體的合同，還需要結合相關司法解釋以及其他法律、行政法規(guī)來認定。下面主要就可能導致房屋租賃合同無效的情形進行分析：

（一）因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效：

1、無民事行為能力人或者無權代理人簽訂的房屋租賃合同；

2、限制民事行為能力人或者越權代理人簽訂又未經(jīng)追認的房屋租賃合同。

（二）因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定，致使服務租賃合同無效：

1、違法違章建筑的租賃合同無效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應認定無效，但在一審法庭辯論終結前取得合法手續(xù)的，人民法院應當認定有效：

（1）未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋；

（2）未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑；

（3）租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效；

（4）必需經(jīng)由公安消防機構驗收的房屋，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的房屋；

2、房屋租賃期限過長：房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。

3、共有房屋的無效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應當經(jīng)其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認的情況下將被認定無效。

4、房屋轉租的無效情形：承租人未經(jīng)出租人同意而擅自將房屋轉租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉租合同無效。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

二、房屋租賃合同無效怎么辦

如果遇到上述緣由導致合同無效，當事人是否智能忍氣吞聲？當然不是，解決方式如下：

（一）房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

（二）承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

（三）出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

以上就是對什么情況下房屋租賃合同無效，房屋租賃合同無效怎么辦問題的介紹。希望通過上面的內容能給正在準備租房的您一些警示，在簽訂合同時一定要慎之又慎。一旦出現(xiàn)問題，可以向律師咨詢，既然未能做到未雨綢繆，亡羊補牢也為時不晚。