什么時候交中介費

原告是從事房屋買賣、租賃等信息咨詢以獲得中介費用的中介公司。被告張某欲出售其房屋及車庫，后在原告的撮合下，被告張某和被告王某經(jīng)共同協(xié)商，達成房屋買賣協(xié)議。協(xié)議簽訂后，兩被告沒有依約支付中介費用，在協(xié)商未果情況下，原告以居間合同為由將兩被告訴至法院。

原告認為其已完成了居間合同所有義務，被告應依照協(xié)議支付中介費用。兩被告則認為他們雖然已簽訂了房屋買賣協(xié)議，但經(jīng)他們雙方協(xié)商一致解除了房屋買賣合約，沒有實際完成房屋交易，不應支付該中介費。

二手房買賣合同解除還要付中介費嗎

筆者認為兩被告應當支付該中介費用。理由如下：

根據(jù)《合同法》第四百二十六條第一款之規(guī)定，在居間人按照居間合同的約定，通過媒介服務促成合同訂立時，居間人就可以按照約定請求合同當事人平均支付居間報酬，也就是說，居間報酬的支付是以居間人促成委托人與第三人的合同成立為條件。本案中，張某欲出售的房屋在原告的撮合下，已與王某達成房屋買賣協(xié)議，合同已經(jīng)成立，兩被告應當依照約定支付中介費。

合同的效力與合同的成立是兩個不同的概念。合同是當事人的合意，只要當事人意思達到一致，合同即告成立，當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。合同成立與否是一事實問題，其意義在于識別某一合同是否已經(jīng)存在。而合同的效力是一法律價值判斷問題，其意義在于識別某一合同是否符合法律的精神和規(guī)定。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，居間人是為委托人提供訂立合同的機會，其行為本身不一定導致發(fā)生法律效果，因此，《合同法》規(guī)定居間報酬的支付是以合同成立為條件，而不是以合同生效為條件。本案中，張某即使因無權(quán)處分房屋產(chǎn)權(quán)而導致合同無效，也不影響居間報酬的支付，除非原告違反居間合同如實報告義務，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，才不得要求支付居間報酬。

合同是否已經(jīng)履行不影響居間報酬的支付。居間合同的居間人只作為委托人與第三人之間簽訂合同的介紹人，自己一般不直接參與訂立合同，居間人既不是代理人，又非當事人和保證人，他不能保證合同雙方一定履行合同。居間行為所介紹的當事人之間合同一經(jīng)成立，居間人的作用即結(jié)束，因此，不能要求把合同履行作為支付居間報酬的條件。