合同未成立要支付中介費嗎

本文是關于房屋中介費用的支付問題，合同未成為，中介是否可以索要中介費?

案情簡介

2007年10月1日，A先生通過一家房屋中介公司買房，中介公司為他提供了一套海淀B小區(qū)的房源，并帶他去現(xiàn)場看了房。在中介公司的居間下，A先生和賣家與中介公司三方簽訂了“購房確認書”，為表示購房誠意，A先生支付了賣家“意向金”1萬元。第二天，A先生的岳母就房價及稅收、過戶等問題與賣家繼續(xù)討價還價，后來賣家不愿再將該房屋出售給A先生，并退還A先生訂金1萬元。現(xiàn)中介公司認為，購房確認書簽訂后，A先生未前來與賣家簽訂房屋買賣合同，致使公司無法收取相應的中介費用，遂起訴至法院要求A先生支付中介損失費7200元。A先生辯稱，在簽訂購房確認書的次日，他妻子帶了三分之一的首付款去支付房款，后由于岳母為了房屋稅收和過戶時間問題與出賣家討價還價不成，賣家即將意向金退還他，才導致合同的終止。中介也沒有不讓他收回意向金，之后也答應繼續(xù)幫助提供中介服務。所以，A先生不同意原告的請求。

房產(chǎn)中介收取中介費的條件

法院經(jīng)過審理后認為，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。原告對此次居間活動提供了相應的媒介服務。原告雖未促成雙方簽訂房屋買賣合同，但畢竟為此付出了一定的勞務并支出了必要的費用。最后，法院綜合原告提供居間服務的內(nèi)容及考慮買賣合同最終未能簽訂的原因等因素，酌定被告向原告支付居間必要費用800元

中介公司在房屋買賣中起著居間作用，中介服務合同事實上是法律上所說的居間合同。根據(jù)我國《合同法》的有關規(guī)定，居間合同是居間人(即中介公司)向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。關于居間的收費問題，法律規(guī)定，居間人促成買賣成立的，委托人應當按照約定支付報酬;居間人未促成買賣的，不得要求支付報酬。這是法律的強制性規(guī)定，即居間合同當事人對收費的約定不得與該規(guī)定沖突。因此，中介服務合同中諸如“買賣不成中介費不退”的約定是無效的，中介公司只有在買賣成交后方可按照合同，要求支付中介費。

法院的判決中有“居間必要費用”一詞，對此，如何理解呢?《合同法》第426條規(guī)定“居間人促成合同成立后，居間活動費用，由居間人負擔”，第427條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用?！笨紤]到在未促成房地產(chǎn)買賣合同成立之前，房地產(chǎn)經(jīng)紀人有可能是做了大量工作的，比如免費替業(yè)主發(fā)布廣告、帶領多個客戶到物業(yè)察看并進行介紹、提供選購意見、解答買賣手續(xù)的咨詢等等，有些甚至已經(jīng)到了下了定金、簽了合同的那一刻，最終卻因買方的一句“不考慮”、“不買了”，因而否定或不認同經(jīng)紀人所做的工作及應當收取的適當費用，這是很不公平的。上述法律規(guī)定正是對經(jīng)紀人合法權益作出的保護條款。

本案二手房屋買賣糾紛中還有一個詞，即“意向金”?！耙庀蚪稹辈煌诙ń稹！耙庀蚪稹敝皇且环N表示達成交易的希望，還不是對具體合同簽訂的保證，所以，“意向金”在最后交易不成功時候是可以拿回來的。但是在實際中，有的中介會在“意向金”的有關約定文字中加入“自動轉(zhuǎn)成定金”的字眼，由此，購房者再想拿回這筆錢就很困難了。所以，購房者一定要留意這一點，不要因疏忽而使自己的利益受到損失。

律師建議

通過中介購買房屋已經(jīng)成為一種習慣，但是，通過中介公司有關人員辛苦的工作后，也可能還是不能找到自己滿意的房屋，這個時候，再交付為數(shù)不小的中介費是很多購房人不愿意的事情。法律有規(guī)定，未促成合同成立的，不得要求支付報酬。但是，中介的工作付出也是應該予以肯定的，所以，購房者支付“居間必要費用”是應該的了。還有一種現(xiàn)象就是經(jīng)過中介介紹，然后繞開中介私下簽訂購房合同，按照中介的行話就是“跳單”，這也會給中介帶來損失，所以，“跳單”后一般也會被判支付這種“居間必要費用”的。本案例，除了告訴購房者這個道理外，也有其他需要注意的地方，比如“意向金”的問題。