中介欺詐怎么辦
2008年5月，陳先生夫婦為出售其位于xx東路上的兩套房屋，找到x中介公司。在中介公司的居間下，陳先生夫婦與張女士姐妹分別達(dá)成《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》，約定張女士購(gòu)買(mǎi)2A室房屋，張女士的姐姐購(gòu)買(mǎi)2B室房屋，兩套房屋出讓總價(jià)為520萬(wàn)元，中介費(fèi)由陳先生夫婦和張女士姐妹分別支付3萬(wàn)元和2.2萬(wàn)元。
因張女士對(duì)自己能否順利辦出銀行貸款有疑慮，在中介公司的操作下，買(mǎi)賣(mài)雙方交給房地產(chǎn)交易中心及銀行審貸的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》文本均將房屋總價(jià)虛構(gòu)為656萬(wàn)元。為避免就房屋價(jià)格產(chǎn)生糾紛，雙方又簽訂了備忘錄，再次明確了實(shí)際價(jià)格為520萬(wàn)元。后因張女士購(gòu)買(mǎi)2A室的貸款未獲銀行審批，2A室房屋未能實(shí)際成交。為此，陳先生夫婦和張女士姐姐分別支付了中介公司傭金1萬(wàn)元和1.2萬(wàn)元，對(duì)剩余的傭金陳先生夫婦和張女士均拒絕支付。
為此，中介公司將買(mǎi)賣(mài)雙方告上法庭，要求陳先生夫婦和張女士付清全部傭金。中介公司認(rèn)為，其已完成了合同約定的居間義務(wù)，雙方未能成交的原因在于張女士沒(méi)能辦出貸款，而這不是中介公司的責(zé)任，故傭金仍應(yīng)按約支付。而陳先生夫婦則認(rèn)為，其委托x中介公司將兩套房屋一起出售，但x中介公司與其簽訂了兩套房屋出售合同，實(shí)際只成交一套，所以居間義務(wù)并未完成。張女士也認(rèn)為，中介公司為促成交易，唆使其虛構(gòu)房?jī)r(jià)以降低貸款在總價(jià)中所占的比例，故在履行合同中有瑕疵。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方均要求駁回中介公司訴訟請(qǐng)求。
房產(chǎn)中介收取中介費(fèi)的條件
一中院審理后認(rèn)為，x中介公司作為專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)居間人接受出售方委托提供訂約的媒介服務(wù)，以促成委托人與第三人訂立合同。在居間過(guò)程中，x中介公司提供的信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)和可靠，以使買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)是否進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)有真實(shí)的判斷。然而，中介公司在居間行為中違反法律和法規(guī)，對(duì)2A室房屋未按照真實(shí)價(jià)格簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。該違規(guī)操作一方面干擾了正常的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)秩序，另一方面也使房屋買(mǎi)賣(mài)雙方降低了對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)見(jiàn)?，F(xiàn)因買(mǎi)方未辦出貸款未成交，對(duì)此，中介公司和買(mǎi)賣(mài)雙方均有過(guò)錯(cuò)，故中介不能收取相應(yīng)傭金，法院終審判決駁回中介公司訴訟請(qǐng)求。
居間人促成合同成立是其獲取居間報(bào)酬的必要前提
根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付居間報(bào)酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬。因此，在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，中介公司獲取中介報(bào)酬的必要前提應(yīng)當(dāng)是促成交易雙方的買(mǎi)賣(mài)合同成立。
本案中，買(mǎi)賣(mài)雙方及中介公司簽訂的定金協(xié)議中約定“簽訂本協(xié)議即視為安宇事務(wù)所居間成功，羅仁滬及購(gòu)買(mǎi)方雙方均不得單方違約”，這種約定的結(jié)果是，只要簽訂了定金協(xié)議，中介公司的居間活動(dòng)就已視為成功，無(wú)論買(mǎi)賣(mài)雙方最終是否成功訂立房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，中介公司都有權(quán)收取中介報(bào)酬。這一條款的規(guī)定事實(shí)上限制了委托人權(quán)利的行使，加重了委托人的責(zé)任，有悖于委托人委托中介公司居間的初衷，且與《合同法》所規(guī)定的“居間未促成合同成立不得要求支付報(bào)酬”原則相違背，因此該條款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。本案中雖然安宇事務(wù)所為了促使羅仁滬與購(gòu)房人交易成功履行了向委托人報(bào)告或者媒介的義務(wù)，但交易雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同最終沒(méi)有訂立，羅仁滬沒(méi)有達(dá)到居間合同的目的，因此根據(jù)法律規(guī)定其有權(quán)不支付中介報(bào)酬。
