一、能否改變租賃房屋的使用用途

房屋的使用功能，源于房屋建設(shè)用地的土地用途，也就是土地使用者簽訂的土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）合同規(guī)定的土地用途。《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。這一規(guī)定是對(duì)土地使用者改變土地使用權(quán)的強(qiáng)制性規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”

《上海市房屋租賃條例》規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，并遵守國(guó)家和本市有關(guān)房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定。承租人需改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意，其中依法須經(jīng)有關(guān)部門審批的，應(yīng)當(dāng)由出租人或者出租人委托承租人報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。

承租人未征得出租人同意改變房屋用途的，致使房屋損壞的，出租人可以解除租賃合同。

因此，出租方擅自改變房屋使用功能進(jìn)行出租而簽訂的租賃合同，或出租方和承租方共同改變房屋使用功能未得到政府主管部門批準(zhǔn)的租賃合同，違反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是無效合同。

二、無效租賃的行為有哪些

據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，將不得出租的房屋進(jìn)行出租、未征得出租人同意和末辦理登記備案手續(xù)、擅自轉(zhuǎn)租房屋的均屬無效行為。

不得出租的房屋是指：

（一）未依法取得房地產(chǎn)權(quán)證的：

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)入同意的；

（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。