一、什么情況下業(yè)主可拒交物業(yè)費

從物業(yè)管理責任的主體看，業(yè)主是第一主體。業(yè)主與物業(yè)管理公司是一種委托關系，物業(yè)公司是第二責任主體。物業(yè)服務不規(guī)范，業(yè)主拒交費用，成了一個比較復雜的問題。因為物業(yè)公司提供的是一種綜合性的服務，這種服務包括很多方面的內(nèi)容，而物業(yè)公司是根據(jù)業(yè)主擁有的房產(chǎn)面積，按每平方米固定金額收取物業(yè)管理費的。在管理費的構(gòu)成項目中，有些是按年計費的，有些是按月計費的，有些是按面積計費的，有些項目的收費可分，有些項目的收費不可分或很難分。因此在現(xiàn)實生活中，經(jīng)常是業(yè)主因為物業(yè)公司一項服務未做好，就拒交全部物業(yè)管理費，而物業(yè)公司則以其提供的是綜合性服務，其他均無問題為由，要求業(yè)主交納全額物業(yè)管理費，再具體問題具體解決。業(yè)主究竟有沒有權利拒交物業(yè)管理費﹖在什么情況下可以拒交物業(yè)管理費呢﹖

對此問題，《物業(yè)管理條例》沒有規(guī)定，各地現(xiàn)行的物業(yè)管理規(guī)范性文件也沒有規(guī)定。筆者認為，畢竟我國物業(yè)管理行業(yè)剛剛起步，物業(yè)公司提供的服務中還有很多有待完善的地方，同時鑒于物業(yè)管理費構(gòu)成的復雜性，如果明文規(guī)定業(yè)主有權拒交物業(yè)管理費，則可能加劇業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和對立，導致較多的沖突和訴訟。而在另一方面，現(xiàn)行法規(guī)中雖然沒有規(guī)定業(yè)主可以拒交物業(yè)管理費，對此也不能理解為無論物業(yè)公司服務有多少不足，業(yè)主都必須全額交納物業(yè)管理費。筆者認為，當物業(yè)公司的服務存在瑕疵時，業(yè)主對物業(yè)管理費的交納享有抗辯權，但不應全額拒交，而應根據(jù)具體情況，對分項收取費用的物業(yè)管理費，可拒交存在瑕疵項目的管理費用，對不要分或很難分項的物業(yè)管理費，可按比例拒交部分物業(yè)管理，具體拒交數(shù)額，應由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)公司交涉，如果已形成訴訟，則由人民法院根據(jù)公平合理的原則判定或調(diào)解。同時，房管部門和物價部門亦應對物業(yè)管理費的構(gòu)成再進行細劃并統(tǒng)一取費標準，以利于此類糾紛的順利解決。

二、物業(yè)費都包括什么

根據(jù)建設部和國家發(fā)改委印發(fā)的《關于印發(fā)物業(yè)服務收費管理辦法的通知》規(guī)定，物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。