一房兩賣房子歸誰

案情介紹：1994年3月，張二購買邳州市運河鎮(zhèn)躍進街道趙某平房三間及院落一座。張二因種種原因，即將此房登記在其妹夫索某名下，1996年7月張二又以其妹夫之名申辦手續(xù)，將此房翻建成三層樓房；2001年5月張二舉家遷居異地，將此房轉(zhuǎn)賣給其胞弟張三，張三自知該房底細，未提出異議，交足房款后，便遷入居住，一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。索某對張二未將此房轉(zhuǎn)賣給自己而生不滿，一氣之下，將登記在自己名下的房屋轉(zhuǎn)賣給不知情的第三人黃某，黃某交足房屋對價款后，于2001年11月雙方到有權(quán)機關(guān)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。張三得知后，遂訴到法院，要求確認索某與黃某買賣關(guān)系無效，并要求索某，黃某將房屋的產(chǎn)權(quán)證過戶到自己名下。

[評析]

本案業(yè)已形成了事實上的物權(quán)與法律上的物權(quán)相分離，后又各自處分財產(chǎn)，兩位第三人因所有權(quán)引起訴爭。

一、張三與張二買賣行為的效力。

本案在張二與張三買賣關(guān)系中，張二支付對價購買他人之房，并占有、使用、收益多年，雖將房屋產(chǎn)權(quán)證辦理在親戚索某名下，但作為事實上的房主出賣該房予張三，其主體適格且有要約、成諾，其買賣行為成立。本案中張二與張三買賣行為是否有效，就看買賣行為過程中是否具有違法性。制約該買賣的有效性的因素，主要是登記。合同法第44條第2款規(guī)定：“法律，行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”

因此，房屋買賣合同必須經(jīng)過登記，這種登記不是合同的生效要件，而是一種決定物權(quán)變動效力的登記或者說標志物權(quán)變動的公示方式，這種登記決定物權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移。如果沒有登記手續(xù)，并不影響合同的生效和有效，只是不產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，即合同標的物的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。

本案中，張二購買他人之房后，取得房屋的所有權(quán)，由于種種原因，后將該房產(chǎn)權(quán)登記在索某名下，對于該房不動產(chǎn)物權(quán)而言，就形成了登記的物權(quán)人與未納入登記的真正權(quán)利人相分離的形象，對該房享有權(quán)利的張二出于真實意思表示，在未違反法律、法規(guī)的情況下，將此房轉(zhuǎn)賣給張三，且張三已支付了對價，并占有了該房。據(jù)上述理論，其買賣行為應(yīng)該是合法有效的，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，也不影響其買賣協(xié)議的效力。

二、黃某與索某的買賣行為效力。

出現(xiàn)法律上的物權(quán)人與事實上的物權(quán)人相分離的情況，這種分離常常是因為物權(quán)人自己造成的，即在法律上的物權(quán)人與事實上的物權(quán)人之間有一種內(nèi)部關(guān)系，但這種內(nèi)部關(guān)系屬于兩種權(quán)利之間的內(nèi)部沖突，與其他人無關(guān)，不能對抗善意第三人，對第三人不產(chǎn)生拘束力。

第三人欲取得物權(quán)，應(yīng)保護與法定物權(quán)人所定合同有效，應(yīng)排除第三人應(yīng)知或明知房屋的情況，還應(yīng)排除與他人惡意串通之嫌，只能是一種善意的有償取得，只有這樣才能保證第三人與法定物權(quán)人所定合同的效力。

結(jié)合本案，作為有舉證義務(wù)責任人張三既沒有證據(jù)證明黃某對所訴爭標的物存在已知內(nèi)部事實的可能性，又無證據(jù)證明黃某與索某惡意串通之嫌。索某作為法律上的物權(quán)人擅自將房屋賣給不知情的第三人黃某，第三人黃某在買賣之時，只能根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記證，來推定判斷物權(quán)人，對其內(nèi)部情況，并不知道，也無義務(wù)知道，因此黃某與索某在出于真實意思表示的情況下，所簽訂的房屋買賣合同應(yīng)屬有效。張三請求法院確認索某與黃某買賣關(guān)系無效，法院不應(yīng)支持。

一房兩賣怎么辦

張三無權(quán)要求索某、黃某將房屋產(chǎn)權(quán)證過戶到自己名下。

按照物權(quán)法理論，不動產(chǎn)登記采取公示要件主義，不動產(chǎn)登記是物權(quán)變動的成立要件，而不是買賣合同的生效要件，當事人未辦理登記手續(xù)，不影響買賣合同本身的效力，但不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因此張三與張二，索某與黃某兩買賣合同均成立有效，買賣時未登記，雖不影響合同的效力，但只約束買賣雙方當事人，不能對抗買賣合同之外的第三人。

第三人經(jīng)買賣、登記過戶以后，是否就取得了該房屋的所有權(quán)。不一定，第三人欲取得物權(quán)，應(yīng)同時具有以下條件：第一，第三人應(yīng)根據(jù)法律行為取得物權(quán)。不是依法律行為而取得的，即使辦理了登記也不當然產(chǎn)生公信力。第二，第三人必須是善意的有償取得。第三人取得房屋需支付對價，且無有效證據(jù)證明第三人明知或應(yīng)知法律上的物權(quán)人不是事實上的物權(quán)人。第三，第三人已經(jīng)進行了不動產(chǎn)登記。同時符合上述三個條件才能說明房屋買賣合同有效，物權(quán)變動已成立。

結(jié)合本案，黃某在不知標的物內(nèi)情的情況下，善意有償支付對價取得該標的物，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；根據(jù)上面的分析，黃某當然取得了房屋的所有權(quán)，成為法律上的物權(quán)人，這個房屋的買賣合同當然受法律保護。張三雖支付了房屋的對價，但終因法制觀念淡薄，未要求辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，其以占有權(quán)來抗辯他人并主張所有權(quán)，理由不足，因而不應(yīng)支持，對于張三的損失應(yīng)向侵權(quán)人索某及張二主張權(quán)利，以彌補自己損失，故張三無權(quán)要求索、黃二人將房屋產(chǎn)權(quán)證過戶到自己名下。