買(mǎi)二手房房主簽約后反悔怎么辦
案例1
小韓通過(guò)朋友介紹，看中了一套學(xué)區(qū)“二手房”，并同賣(mài)方老王簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同，繳納了購(gòu)房定金，房款也在銀行雙方封存，就等產(chǎn)權(quán)證登記過(guò)戶了。不料，賣(mài)方卻因近日學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)上漲，不賣(mài)了，小韓則堅(jiān)決要求繼續(xù)履行合同。
分析：賣(mài)方單方毀約是不對(duì)的，小韓的要求則是正當(dāng)合法的。
1、買(mǎi)賣(mài)雙發(fā)所簽訂的合同和交易行為都是合法有效的；
2、《合同法》第60條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！焙炗?a href="http://www.luxwatt.cn/fangchan/fangwumaimai" class="wlink" target="_blank">房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，賣(mài)方不愿意再履行買(mǎi)賣(mài)合同，屬于違約行為，買(mǎi)方可以按照合同約定或者法律規(guī)定行使房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)，并要求賣(mài)方支付違約金、賠償金；也可以不行使解除權(quán)，要求賣(mài)方繼續(xù)履行該合同；
3、無(wú)論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第110條規(guī)定的“（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行”的情形外，應(yīng)責(zé)令按照《合同法》第107條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定執(zhí)行，這是《合同法》賦予守約方的權(quán)利。
提醒：購(gòu)房者在簽訂“二手房買(mǎi)賣(mài)合同”時(shí)，對(duì)賣(mài)方可能違約的條款要詳細(xì)約定，如“中途意外變卦不賣(mài)”、“提高價(jià)格”、“拖延不辦理登記過(guò)戶”、“不遷移出原有戶口”等一一加以明確約定和規(guī)定一定數(shù)量的違約金，以確定自己的合法權(quán)益。
預(yù)售商品房可以轉(zhuǎn)讓嗎
案例2
劉先生去年購(gòu)買(mǎi)了一套商品期房，簽訂了預(yù)售商品房合同，今年3月又賣(mài)給了王女士，也簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同。今年7月期房蓋完后并擬交付使用時(shí)，賣(mài)方看房?jī)r(jià)上漲，以房屋沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證為由，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，毀約退款給買(mǎi)方。而買(mǎi)方王女士則認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，不應(yīng)退回房屋。
分析：1、目前我國(guó)的法律、行政法規(guī)并未明文禁止預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>
2、賣(mài)方在尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買(mǎi)賣(mài)合同上的債權(quán)；而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是我國(guó)《合同法》賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒(méi)有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利；
3、可采用兩種方式來(lái)處理未取得所有權(quán)證的房屋轉(zhuǎn)讓問(wèn)題：一是在雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中附合同生效的條件，即告知買(mǎi)方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)尚未取得小產(chǎn)權(quán)證，待賣(mài)方取得房地產(chǎn)權(quán)證后及時(shí)辦理房屋交易過(guò)戶手續(xù)?！逗贤ā返?5條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。但是，如果賣(mài)方惡意不辦理房地產(chǎn)權(quán)證并主張與買(mǎi)方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí)，當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；二是買(mǎi)賣(mài)雙方先簽署購(gòu)買(mǎi)房屋的意向協(xié)議書(shū)，約定待賣(mài)方房地產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后，雙方再簽署正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同以及辦理過(guò)戶手續(xù)。
提醒：由于期房轉(zhuǎn)讓限制頗多、變數(shù)不定，建議雙方在買(mǎi)賣(mài)合同或者意向協(xié)議書(shū)中增加違約責(zé)任條款，提高違約金金額，加大違約成本，限制惡意違約，以最大限度保護(hù)自己的合法權(quán)益。
