一、開發(fā)商不交鑰匙怎么辦
入住時(shí)沒交配套費(fèi)、管理費(fèi)開發(fā)商不給鑰匙怎么辦？
實(shí)踐中，開發(fā)商將商品房的鑰匙交給物業(yè)管理公司，讓購房人從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙，而物業(yè)管理公司往往把購房人是否交納物業(yè)管理費(fèi)作為領(lǐng)取房屋鑰匙的前提，由此也產(chǎn)生了大量糾紛。
首先開發(fā)商的做法是錯(cuò)誤的。合理的配套費(fèi)是應(yīng)當(dāng)交納的，但如果雙方合同沒有約定要交納配套費(fèi)，開發(fā)商就不能將此作為領(lǐng)取鑰匙的前提條件。因?yàn)橘彿咳伺c開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并依據(jù)合同向開發(fā)商支付了房價(jià)款，開發(fā)商應(yīng)按合同的約定向購房人交付商品房（即交付房屋鑰匙）。從法律關(guān)系來說，物業(yè)管理公司只是開發(fā)商的代理人，購房人只要不存在合同中約定的開發(fā)商可拒絕交付房屋的情形，物業(yè)管理公司就不能拒絕向購房人交付房屋鑰匙。
對(duì)于管理費(fèi)。物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費(fèi)是基于《房屋使用、維修、管理公約》和《物業(yè)管理委托合同》，購房人不交納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司可依據(jù)上述合約的相關(guān)條款，追究購房人相應(yīng)的法律責(zé)任，而不能以此為由拒絕向購房人交付房屋鑰匙。
二、開發(fā)商不通知交房怎么辦
開發(fā)商違反房屋交付通知義務(wù)的責(zé)任
筆者認(rèn)為開發(fā)商違反房屋交付通知義務(wù)不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。逾期交房的違約責(zé)任首先要構(gòu)成逾期交房，即房屋交付出現(xiàn)事實(shí)或法律障礙導(dǎo)致開發(fā)商不能按照約定期限向買受人交付房屋。開發(fā)商的房屋交付通知義務(wù)作為一項(xiàng)附隨義務(wù)，其作用僅在于輔助開發(fā)商履行房屋交付義務(wù)，開發(fā)商不履行或遲延履行該項(xiàng)義務(wù)并不能導(dǎo)致房屋在合同約定的交付日不能向買受人交付。在商品房買賣合同關(guān)系中，導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的實(shí)質(zhì)原因并不在于開發(fā)商是否按期發(fā)出了房屋交付通知書，而在于開發(fā)商建設(shè)的商品房在合同約定的交付期限屆至?xí)r是否事實(shí)上具備了合同約定的交付條件。
在合同約定的房屋交付日，即使開發(fā)商之前未向買受人發(fā)出書面交付通知，根據(jù)《合同法》第119條“當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償?！钡囊?guī)定，買受人也應(yīng)直接要求開發(fā)商向其交付所購房屋，開發(fā)商如果拒絕向買受人交付具備合同約定交付條件的房屋或者房屋不具備合同約定的交付條件，則應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；但如果房屋具備合同約定的交付條件而買受人未要求開發(fā)商向其交付，則屬于買受人沒有采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大，買受人依法不得就其擴(kuò)大的損失要求開發(fā)商賠償。因此，如果開發(fā)商只是未向或遲延向買受人發(fā)出房屋交付通知，但房屋在交付日之前或之時(shí)已具備合同約定的交付條件，則開發(fā)商依法不應(yīng)因違反房屋交付通知義務(wù)而承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，即違反房屋交付通知義務(wù)并不必然導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任
繼續(xù)履行和采取補(bǔ)救措施也不適用于開發(fā)商違反房屋交付通知義務(wù)時(shí)承擔(dān)責(zé)任的形式。由于房屋交付通知義務(wù)的功能僅在于輔助開發(fā)商履行交付房屋的主給付義務(wù)，如果開發(fā)商已經(jīng)如期履行了房屋交付義務(wù)，則繼續(xù)履行或采取補(bǔ)救措施均沒有必要；如果開發(fā)商不能如期履行房屋交付義務(wù)，則買受人可直接要求開發(fā)商承擔(dān)違反主給付義務(wù)的違約責(zé)任，即逾期交房的違約責(zé)任，而沒有必要要求開發(fā)商就違反房屋交付通知義務(wù)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，如果開發(fā)商僅違反房屋交付通知義務(wù)，買受人可根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，其中的損失應(yīng)是開發(fā)商違反房屋交付通知義務(wù)給買受人造成的直接和間接損失。
