一、商品房交付要具備哪些條件

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！笨梢?jiàn)，驗(yàn)收合格是商品房交付使用的必要條件。但是，如何定義“驗(yàn)收合格”？建設(shè)部2001年7月發(fā)布的《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)術(shù)語(yǔ)“驗(yàn)收”是這樣解釋的：“建筑工程在施工單位自行質(zhì)量檢查評(píng)定的基礎(chǔ)上，參與建設(shè)活動(dòng)的有關(guān)單位共同對(duì)檢驗(yàn)分批、分項(xiàng)、分部、單位工程的質(zhì)量進(jìn)行抽樣復(fù)驗(yàn)，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以書(shū)面形式對(duì)工程質(zhì)量達(dá)到合格與否做出確認(rèn)。”目前，司法實(shí)踐中對(duì)“驗(yàn)收合格”的理解主要有三種：

1、商品房的驗(yàn)收合格僅指工程質(zhì)量驗(yàn)收合格。工程質(zhì)量驗(yàn)收是指建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行的竣工驗(yàn)收，依據(jù)是建設(shè)部2001年7月發(fā)布的《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)術(shù)語(yǔ)“驗(yàn)收”的解釋?zhuān)骸敖ㄖこ淘谑┕挝蛔孕匈|(zhì)量檢查評(píng)定的基礎(chǔ)上，參與建設(shè)活動(dòng)的有關(guān)單位共同對(duì)檢驗(yàn)分批、分項(xiàng)、分部、單位工程的質(zhì)量進(jìn)行抽樣復(fù)驗(yàn)，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以書(shū)面形式對(duì)工程質(zhì)量達(dá)到合格與否做出確認(rèn)。”這應(yīng)該是現(xiàn)行規(guī)定中對(duì)“驗(yàn)收”最明確的解釋。

2。、商品房的驗(yàn)收合格應(yīng)指項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、人防等在內(nèi)的驗(yàn)收合格，依據(jù)是《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。”

3、商品房的驗(yàn)收合格應(yīng)指綜合驗(yàn)收合格，依據(jù)是《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十八條及《關(guān)于城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》第五條的有關(guān)規(guī)定。其認(rèn)為以綜合驗(yàn)收作為房屋的交付使用條件更符合購(gòu)房合同目的，更能保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。2002年，建設(shè)部、國(guó)土資源部等七部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，“所有商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收不得交付使用”，進(jìn)一步明確了商品房交付應(yīng)以綜合驗(yàn)收為標(biāo)志。綜合驗(yàn)收合格”是針對(duì)住宅小區(qū)群體建筑，必需從以下5個(gè)方面進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（1）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（2）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（3）單體工程的質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（4）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（5）物業(yè)管理落實(shí)情況。

二、商品房交付的程序是怎樣的

我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對(duì)商品房將會(huì)的具體程序并無(wú)明確規(guī)定，商品房交付的一般程序如下：

1、入住通知。商品房具備交付使用條件后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向買(mǎi)受人發(fā)出入住通知書(shū)。

2、檢查驗(yàn)收。買(mǎi)受人在接收房屋前按照合同約定對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)給買(mǎi)受人預(yù)留檢查驗(yàn)收的時(shí)間。

3、結(jié)算房款、交納物業(yè)維修資金及合同約定的其他費(fèi)用。

4、簽署房屋交接單。買(mǎi)受人確認(rèn)開(kāi)發(fā)商所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，開(kāi)發(fā)同也已確認(rèn)買(mǎi)受人按合同約履行了付款義務(wù)，合同雙方就應(yīng)簽署房屋交接單。

5、交納先期物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及代為產(chǎn)權(quán)證所需要的稅、費(fèi)。