一、交房要具備什么條件

期房的交付，最好約定一個雙方認(rèn)可的交付標(biāo)準(zhǔn)。目前的格式合同中僅規(guī)定了：

1、該商品房經(jīng)驗收合格。

2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格。

3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。

4、該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件四種標(biāo)準(zhǔn)，這四種標(biāo)準(zhǔn)都會取得一定的證明文件，但驗收部門不可能對每套房子都進(jìn)行驗收，只能通過抽查方式進(jìn)行，難免會有部分房產(chǎn)存在這樣或那樣的問題，這就涉及到該種房屋是否視為交付？作為開發(fā)商，已經(jīng)取得了政府部門的批準(zhǔn)文件，當(dāng)然認(rèn)為符合交付條件；但對客戶來講，自己的房子存在問題，肯定不算交房；開發(fā)商什么時候符合條件，什么時候算交房，修繕期間開發(fā)商需要支付逾期交房的違約金。特別是對精裝修的房產(chǎn)，存在問題的概率越大，但是現(xiàn)在的合同文本中卻無法解決。

因此，無論對開發(fā)商還是客戶來講，通過補充協(xié)議的方式，約定好本套房產(chǎn)的交付條件及承擔(dān)責(zé)任的方式都是非常有利的。存在問題的房屋如果視做交付，那么開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，而不需要承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；存在問題的房屋不視做交付，那么開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的責(zé)任，需要向客戶支付一定的違約金作為賠償，逾期交房超過一定的天數(shù)，則客戶可以行使退房權(quán)。該問題約定清楚，對合同的順利履行非常有幫助，對雙方正確的行使權(quán)利、履行義務(wù)提供了合同依據(jù)。

二、開發(fā)商交付的房屋不合格怎么辦

根據(jù)國家《住宅設(shè)計規(guī)范》，住宅應(yīng)按套型設(shè)計，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室、廚房與衛(wèi)生間等基本空間。如果商品住宅可分割拆零銷售，就會造成不成套型的住宅，違反了國家的強制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。如果開發(fā)商交付的房屋違反了這些規(guī)定，房屋不合格了，則買房者可以通過下列救濟方式尋求救濟、。

1、實際履行。買受人所購置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，如果通過加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。

2、解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題后，難以通過修復(fù)辦法解決的，買受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴(yán)厲的措施，一般禁止當(dāng)事人在沒有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。

3、違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

4、違約侵權(quán)責(zé)任。