商品房交房的條件是什么

案情簡介：2005年6月，張先生從某開發(fā)商處購買一套商品房，房價為42萬元，并約定2007年5月1日前書面通知張先生收房，交房條件是工程竣工驗收合格，否則按日萬分之一承擔違約責任。2007年6月1日，電話通知張先生收房，但張先生要求開發(fā)商出示政府機關的驗收合格證，否則拒絕收房。開發(fā)商認為自己作為建設單位組織了竣工驗收，已符合交付條件。其后開發(fā)商多次通知張先生，但張先生仍拒絕收房。通知過程中，開發(fā)商工作人員作了電話錄音。2007年12月31日，張先生收房。但其后即向法院提起訴訟，要求開發(fā)商承擔自2007年5月1日至開發(fā)商取得驗收合格證并向其交付《住宅使用說明書》和《住宅質量保修書》之日的逾期交房違約金。

分析：本案涉及四個問題，1、開發(fā)商組織工程竣工驗收合格是否符合交房條件；2、電話通知能否視為開發(fā)商履行交房通知；3、交鑰匙符合交房的要求嗎；4、交付《住宅使用說明書》和《住宅質量保修書》是交房條件嗎。

開發(fā)商不通知交房怎么辦

對于第一個問題，根據(jù)《建設工程質量管理條例》第十六條規(guī)定建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收，因此，本案中開發(fā)商組織工程竣工驗收是合法的。而建設行政主管部門只對建設工程質量進行監(jiān)督管理，無權對建設工程進行直接的竣工驗收，更不會頒發(fā)驗收合格證。因此，開發(fā)商組織工程竣工驗收合格符合合同約定的交房條件。

對于第二個問題，合同的確約定開發(fā)商書面通知收房，但其本意應是要求開發(fā)商承擔通知交房的舉證責任。在本案中，開發(fā)商通過電話錄音的方式充分證明已在2007年6月1日后多次通知張先生收房。因此，筆者認為電話通知可以視為已履行交房通知。

對于第三個問題，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條 規(guī)定對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。何謂轉移占有，就是實踐中的交鑰匙。

對于第四個問題，張先生在案件審理中主張交付《住宅使用說明書》和《住宅質量保修書》是交房的標志，否則，視為沒有交房。這種觀點是不對的，《住宅使用說明書》和《住宅質量保修書》只是行政機關為了加強商品房質量管理的一種行政管理要求，不是交房的條件。

結合上述分析，筆者認為，開發(fā)商應向張先生承擔自2007年5月1日至2007年6月1日期間的逾期交房違約責任。而張先生主張的2007年6月1日之后的逾期交房違約責任不會得到支持。