開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證怎么辦
案例介紹： 2002年5月27日，原告王某和被告大連市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定：原告向被告購買位于大連市沙河口區(qū)中山路的某大廈住宅樓402號房；被告須于2002年8月30日將驗收合格的房屋交付給原告使用，并應(yīng)于房屋交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因被告的責(zé)任自交付起如超過一年，原告仍無法辦理房屋所有權(quán)登記或無法取得房屋權(quán)屬證書的，自該一年屆滿之次日起由出賣人承擔(dān)每日已收房款萬分之一的違約賠償金。合同簽訂后，原告依約付清了全部購房款，被告亦按時將房屋交付給原告使用。被告因消防工程驗收及房屋面積測繪等問題，沒有將辦理房屋權(quán)屬登記所需的資料報給房產(chǎn)局，導(dǎo)致原告無法辦理《房屋所有權(quán)證書》。直到2006年4月20日，被告才給原告開具結(jié)算發(fā)票并通知可以辦理《房屋所有權(quán)證書》。2007年3月19日，原告向法院起訴，要求被告支付2003年8月31日至2006年4月20日期間的延期辦證違約金。
被告認(rèn)為：原告購買房屋享有的是物權(quán)，而不適用訴訟時效。既使適用訴訟時效，原告于2007年3月19日才起訴主張權(quán)利，2003年8月31日至2005年3月19日期間的違約金超過了兩年訴訟時效，不受法律保護(hù)。
原告認(rèn)為：延期辦證違約金的訴訟時效期間應(yīng)從2006年4月20日開始起算，所以，其訴訟請求沒有超過兩年的訴訟時效。
法院認(rèn)為：合同明確約定了如因被告的責(zé)任自交付起如超過一年，原告仍無法辦理房屋所有權(quán)登記或無法取得房屋權(quán)屬證書的，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告明知自2003年8月31日起可以要求被告支付延期辦證的違約金。所以，延期辦證違約金的訴訟時效期間應(yīng)自2003年8月31日開始起算。原告在訴訟中不能提供證據(jù)證明訴訟時效期間有中斷，所以，法院只能支持2005年3月19日至2006年4月20日期間的延期辦證違約金。2005年3月19日之前的延期辦證違約金已超過了兩年的訴訟時效，不再受法律的強(qiáng)制保護(hù)。
逾期辦證違約金如何計算
案例分析：
1、原告要求被告支付延期辦證違約金的請求，屬債權(quán)請求權(quán)，適用兩年的普通訴訟時效。原告取得權(quán)屬證書前，并未取得房屋物權(quán)。被告認(rèn)為延期辦理房產(chǎn)證支付違約金不受訴訟時效限制的觀點是沒有法律依據(jù)的。
2、《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為兩年，法律另有規(guī)定的除外。該法同時規(guī)定，訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起算。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。延期辦證違約金的訴訟時效期間，應(yīng)自合同約定的辦證期限屆滿之日開始起算，亦即自開發(fā)商的違約行為發(fā)生之日起算。本案中，合同明確約定了如因被告的責(zé)任自2002年8月30日交付起如超過一年，原告仍無法辦理房屋所有權(quán)登記或無法取得房屋權(quán)屬證書的，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
所以，被告的違約行為發(fā)生在2003年8月31日，即本案訴訟時效期間應(yīng)從2003年8月31日起算。原告于2007年3月19日才起訴，是否已經(jīng)過訴訟時效呢？被告因消防工程驗收及房屋面積測繪等問題，沒有將辦理房屋權(quán)屬登記所需的資料報給房產(chǎn)局，導(dǎo)致原告無法辦理《房屋所有權(quán)證書》，由此產(chǎn)生違約金是一個持續(xù)的狀態(tài)，會隨著時間的延長而增長。也就是說，被告的違約行為一直延續(xù)到2006年4月20日止。但是，由于原告遲至2007年3月19日才起訴被告要求其支付延期辦證違約金，此后，原告也未舉證證明在起訴日前向被告主張過權(quán)利。
所以，自起訴日的前兩年之內(nèi)的違約金請求權(quán)未超過訴訟時效，自起訴日的前兩年之前的違約金請求權(quán)已超過訴訟時效。被告違約責(zé)任期間為2003年8月31日起至2006年4月20日止，法院對2005年3月19日至2006年4月20日期間的延期辦證違約金予以支持，對2003年8月31日起至2005年3月18日止的違約金請求權(quán)不予支持是正確的。
