一、什么是涉外房產(chǎn)

涉外房地產(chǎn)，泛指我國(guó)與國(guó)外有關(guān)的一切房地產(chǎn)活動(dòng)，是指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)、外國(guó)政府、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)際性機(jī)構(gòu)所投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)以及外國(guó)人所購(gòu)房產(chǎn)。

二、涉外租房需要注意什么

租賃的一方主體為港澳臺(tái)人士、外國(guó)人、無(wú)國(guó)籍人、外國(guó)法人或其他組織，租賃的房屋在國(guó)內(nèi)，這類的涉外租房需要注意的問(wèn)題有：

（一）主體調(diào)查

1、承租方可以通過(guò)查驗(yàn)房產(chǎn)證及相應(yīng)身份證件，來(lái)確定出租方是否享有出租的資格。如果出租方不是房屋的權(quán)利人，則承租方一定要取得該房屋權(quán)利人同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面證明，以避免轉(zhuǎn)租合同將來(lái)被解除的風(fēng)險(xiǎn)。

2、如果承租方為外國(guó)的機(jī)構(gòu)或其他組織，出租方不妨到工商部門(mén)或其他相關(guān)部門(mén)，調(diào)查核實(shí)該機(jī)構(gòu)或組織是否真實(shí)存在，以防止和一個(gè)虛假的機(jī)構(gòu)簽訂合同，而使合同目的落空，且損失其他機(jī)會(huì)成本。

（二）客體調(diào)查

1、承租方應(yīng)根據(jù)租賃房屋的目的，調(diào)查房屋的用途和土地用途。如果非居住使用，必須確保承租的房屋類型為商業(yè)性用房、土地用途為非住宅性質(zhì)。否則，營(yíng)業(yè)執(zhí)照無(wú)法辦出，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

2、建議承租方到房地產(chǎn)交易中心，調(diào)查了解該房屋是否存在抵押、典當(dāng)?shù)惹闆r，最好不要承租這些所有權(quán)設(shè)限的房屋。

3、查清該房屋是否已經(jīng)存在租賃登記信息。如果存在，將導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理，最終影響到合同目的的實(shí)現(xiàn)。

（三）涉外一方的身份問(wèn)題

簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)將彼此的身份證明材料予以復(fù)制留存，并且到所在地的派出所辦理租賃合同登記。承租方為個(gè)人的，應(yīng)查驗(yàn)復(fù)制其護(hù)照和簽證，并注意允許其駐留國(guó)內(nèi)的時(shí)間，是否長(zhǎng)于或等于將要簽訂的租賃期限。其中，香港、澳門(mén)人士，應(yīng)當(dāng)提交港、澳居民往來(lái)內(nèi)地通行證；臺(tái)灣人士，應(yīng)當(dāng)提交臺(tái)灣居民來(lái)往大陸通行證。對(duì)于企業(yè)而言，最好查驗(yàn)留存經(jīng)公證或者認(rèn)證的企業(yè)登記注冊(cè)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。

另外，承租方是自然人的，最好能將其工作單位及其地址搞清楚。

（四）涉外一方名稱或姓名問(wèn)題

鑒于涉外租賃合同較非涉外租賃合同登記備案的為多，因此在簽訂涉外租賃合同時(shí)，最好使用涉外一方的中文譯音名稱或姓名。我國(guó)現(xiàn)行的法律尚未明文規(guī)定，涉外一方在我國(guó)內(nèi)地申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記或租賃登記時(shí)，當(dāng)事人的姓名是使用外文還是中文，且各行政機(jī)關(guān)對(duì)此的處理方式也不盡相同；但如果各自使用其母語(yǔ)，除了登記機(jī)關(guān)書(shū)寫(xiě)打印上的問(wèn)題外，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)在檢索識(shí)別時(shí)也會(huì)有困難。因此，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一般使用其中文譯音登記，而將其母語(yǔ)名稱或姓名記錄在登記文件中，并在權(quán)屬證書(shū)備注欄內(nèi)予以標(biāo)示。所以，在簽訂涉外租賃合同時(shí)，如果涉外一方有相應(yīng)的中文名稱或姓名，最好使用該名稱或姓名，這樣便于合同登記備案工作順利進(jìn)行。

（五）裝飾裝修問(wèn)題

一般情況下，涉外租賃期限較長(zhǎng)，涉外承租方往往喜歡按照自己的習(xí)俗、喜好、風(fēng)格進(jìn)行裝飾裝修。因此，建議承租方應(yīng)在取得出租方的同意的前提下再進(jìn)行裝修，這也符合《合同法》第232條的規(guī)定。此外裝修標(biāo)準(zhǔn)、方案、圖紙等也須出租方同意，并在合同中明確約定；其次，在合同中應(yīng)明確約定租期屆滿后裝修的處理，是恢復(fù)原狀還是折價(jià)補(bǔ)償?shù)?；最后，?duì)于承租商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的承租方，鑒于裝修期間沒(méi)有實(shí)際經(jīng)營(yíng)，所以，最好在合同里能夠約定“免租金裝修期”，明確該裝修期的起止時(shí)間和免除支付的具體費(fèi)用等等。

（六）合同文本語(yǔ)種問(wèn)題

合同若采用兩種以上文字訂立，雙方當(dāng)事人最好能夠約定不同語(yǔ)種的文本具有同等效力，對(duì)各文本使用的詞句推定具有相同的含義。當(dāng)各文本使用的詞句不一致的，最好約定予以解釋的標(biāo)準(zhǔn)和方法，或約定以某一語(yǔ)種文本為準(zhǔn)。

（七）合同登記備案問(wèn)題

根據(jù)《合同法》及其解釋的規(guī)定，合同登記備案與否不是合同生效的必要條件。房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對(duì)抗第三人。

因此，為了維護(hù)雙方當(dāng)事人尤其是承租人的合法權(quán)益，在簽訂房屋租賃合同后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行登記備案。另外，如果承租商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，更應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理登記備案，因?yàn)楣ど滩块T(mén)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，均要求租賃合同須經(jīng)過(guò)租賃備案登記。

（八）法院管轄和法律適用問(wèn)題

涉外民事訴訟管轄，是指一國(guó)法院受理涉外民事案件的范圍。因租賃合同糾紛，對(duì)在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)沒(méi)有住所的被告提起的訴訟，如果訴訟標(biāo)的物在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)，應(yīng)該由房屋所在地法院管轄。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、使用等民事關(guān)系，均應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律，即適用中國(guó)法律的規(guī)定解決租賃糾紛；但這是建立在中國(guó)起訴的前提之下。如果該外國(guó)公民或法人在外國(guó)對(duì)中國(guó)公民提起訴訟，不容回避的即是外國(guó)法院是否有管轄權(quán)，適用何國(guó)法律的問(wèn)題，而且在外國(guó)應(yīng)訴，其訴訟成本、判決執(zhí)行等問(wèn)題的難度可想而知。因此，在租賃合同中明確約定，排除外國(guó)法院的管轄和外國(guó)法律的適用，以避免帶來(lái)麻煩。

看了上文，您知道涉外租房需要注意什么了嗎？在涉外租房時(shí)，需要特別留心，因?yàn)樯嫱庾夥克婕暗降姆蓡?wèn)題很多，比如涉外租房發(fā)生糾紛時(shí)，哪些法院可以管轄，當(dāng)事人國(guó)家的法院能受理嗎？在涉外租房時(shí)，需要確定租房者的身份，有些偷渡來(lái)的外國(guó)人會(huì)拿假證來(lái)騙取房主的信任，這就需要特別小心了。由于涉外租房比較復(fù)雜，建議您咨詢相關(guān)專業(yè)的律師，讓律師幫您分析并解決問(wèn)題，相信您會(huì)省心不少。