開發(fā)商五證不全能賣房嗎

案例 沈遼河與上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司預(yù)售合同糾紛案

【案情簡介】

上訴人（原審原告、反訴被告）：沈遼河

被上訴人（原審被告、反訴原告）：上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司

原審原告（原審反訴被告）：王榮

原審原告沈遼河、王榮為與原審被告上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司因預(yù)售合同糾紛，向原審法院提起訴訟。

原告沈遼河、王榮訴稱：己方與上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司簽訂《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》，但上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司未在合同約定的期限內(nèi)交付房屋，構(gòu)成違約，要求上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司支付違約金。

被告上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司辯稱：本公司未交付房屋是事實，但沈遼河、王榮未完全支付房款，故本公司不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

反訴原告上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司訴稱：由于沈遼河、王榮入住了系爭房屋，但未按合同約定支付房款余款，構(gòu)成違約，據(jù)此要求終止雙方預(yù)售合同，由沈遼河、王榮支付房屋使用費96，000元。

反訴被告沈遼河、王榮辯稱：由于上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司未取得交付使用許可證及房地產(chǎn)權(quán)證，即上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司未正式交房，出于房款安全的考慮，自己才未付清房款。但上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司曾出具承諾書同意己方入住，現(xiàn)又提出終止合同，自相矛盾，故不同意上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司的反訴訴請。

原審法院經(jīng)審理查明：沈遼河與王榮系夫妻。1996年10月，王榮與上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司簽訂了《購房協(xié)議書》，約定王榮向上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司購買本市某處房屋一套，總房價款為539，040元。1997年7月，沈遼河、王榮與上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司另行簽訂了《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》，約定由沈遼河、王榮向上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司購買上述房產(chǎn)，總房價為539，040元，上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司應(yīng)于1997年7月30日前交房；付款方式為：合同簽訂時支付定金30，000元，余款于1997年7月30日前付清。上述協(xié)議簽訂后，沈遼河、王榮于1996年10月3日支付定金30，000元，余款至今未付。另1996年6月20日，上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司取得房屋的預(yù)售許可證。1998年5月21日，上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司取得房屋的建設(shè)工程質(zhì)量核驗證明書，但其至今仍未取得系爭房屋的交付使用許可證及房地產(chǎn)權(quán)證。

原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：由于沈遼河與王榮系夫妻關(guān)系，涉案房屋系雙方共同購買，屬雙方共同的財產(chǎn)，故二人可共同起訴及應(yīng)訴。沈遼河、王榮與上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司簽訂的商品房預(yù)售合同合法有效，對雙方都有法律約束力?，F(xiàn)沈遼河、王榮在交付了大部分房款后，上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司至今未能交房，且因上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司尚未取得房屋交付許可證，對何時可以交房其亦難以預(yù)料，故沈遼河、王榮拒絕支付剩余房款的行為應(yīng)視為沈遼河行使不安抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約。上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司以沈遼河、王榮延遲支付房款而要求終止合同并支付房屋使用費的訴請不予支持。同樣，由于沈遼河、王榮沒有在不解除合同且未付清所有房款的情況下追究上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司違約責(zé)任的權(quán)利，故對沈遼河、王榮要求上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司支付違約金的訴請一并不予支持。據(jù)此，原審法院判決：一、沈遼河、王榮要求上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司支付違約金139，522。50元的訴請，不予支持；二、上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司要求終止與沈遼河、王榮簽訂的《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》的訴訟請求不予支持；三、上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司要求沈遼河、王榮支付房屋使用費96，000元的訴請，不予支持。

判決后，沈遼河不服，上訴稱：上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司未按約定交付房屋及辦理產(chǎn)證，且不知何時能夠履行合同。故上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。請求法院改判支持自己在原審中的訴訟請求。

上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司表示服從原判。

王榮表示與沈遼河意見一致。

二審法院經(jīng)審理查明：原審法院認(rèn)定的事實無誤。

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方簽訂的商品房預(yù)售合同合法有效。沈遼河已實際入住系爭房屋，且其未付清房款，亦不愿解除合同，故其要求上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，缺乏依據(jù)。原審法院就此駁回沈遼河、王榮的訴請，并無不當(dāng)。沈遼河與上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司所簽訂的合同約定房款尾款在交房時付清，這一約定表明沈遼河支付房款尾款與上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司交房應(yīng)當(dāng)同時履行，而上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司至今尚未取得房屋的交付使用許可證，顯然未履行交房義務(wù)。故沈遼河不支付房款尾款的行為屬于正當(dāng)?shù)匦惺雇瑫r履行抗辯權(quán)的行為，在上海易通房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司履行交房義務(wù)之前，沈遼河有權(quán)不支付房款尾款，此行為不構(gòu)成違約。據(jù)此，二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，作出駁回上訴，維持原判的終審判決。

開發(fā)商逾期交房怎么辦

本案涉及到在合同履行中的特殊法定權(quán)利---同時履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)的法律適用。當(dāng)事人履行商品房買賣合同這類雙務(wù)合同的過程中，在符合法律規(guī)定的條件時，可以依法行使法定的抗辯權(quán)，這是法律賦予當(dāng)事人保護(hù)自己合法權(quán)益的一種有力手段。

《中華人民共和國合同法》（以下簡稱我國《合同法》）第六十六條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！?/p>

同時履行抗辯權(quán)是指雙務(wù)合同的當(dāng)事人一方，在對方未履行其義務(wù)或者履行不適當(dāng)時，有權(quán)拒絕履行自己的義務(wù)。同時履行抗辯權(quán)是我國法律規(guī)定的抗辯權(quán)中的一種。對于抗辯權(quán)，可以簡單地這樣理解：當(dāng)對方要求己方履行義務(wù)時，己方可以拿出來對抗對方、證明自己不履行義務(wù)的行為合法的法律依據(jù)。以同時履行抗辯權(quán)為例，當(dāng)對方要求己方履行合同義務(wù)時，己方可以提出抗辯稱對方尚未履行合同，如果這一抗辯成立，對方確實未履行其義務(wù)，則己方不履行合同的行為不構(gòu)成違約。