離婚房產(chǎn)如何分割

2001年10月，劉某購買了一套商品房，價格30萬人民幣。2002年11月劉某與孫某結(jié)婚，雙方對該房屋裝修后入住。2003年3月，劉某辦妥了所購房屋產(chǎn)權(quán)證，將自己登記為產(chǎn)權(quán)人。2005年11月，劉某與孫某雙方因感情不和商議離婚，但在分割房產(chǎn)時雙方發(fā)生了爭議。因劉某于2001年用30萬人民幣所購房屋現(xiàn)已升至60萬人民幣。妻子孫某認為，該房產(chǎn)的增值部分應按夫妻共同財產(chǎn)予以分割。而劉某則認為，他既然享有該房屋的產(chǎn)權(quán)，其增值部分也應屬于他所有，不同意孫某分割該房產(chǎn)的要求。雙方爭執(zhí)不下，最后妻子孫某訴至法院請求法院裁判。

本案是一起夫妻離婚不動產(chǎn)財產(chǎn)分割糾紛的案例。筆者認為，對于夫妻離婚所涉不動產(chǎn)財產(chǎn)分割糾紛，要認真對待，必須弄清兩方面問題。

首先，要弄清夫或妻一方婚前購買、婚后取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，應屬于購買一方的婚前財產(chǎn)，還是應屬于夫妻婚后所得的共同財產(chǎn)。房屋買賣屬于不動產(chǎn)交易，買受人要取得房屋產(chǎn)權(quán)不僅要和出賣人訂立房屋買賣合同，交付購房款，而且還必須和出賣人一起到國家房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記；經(jīng)登記注冊，買受人取得房產(chǎn)證后，該房屋的產(chǎn)權(quán)才從賣房者手中轉(zhuǎn)移到購房者手中。鑒于不動產(chǎn)交易的這種特殊性，在認定夫或妻一方婚前購買、婚后取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)的歸屬時，可不以取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為依據(jù)，而以取得不動產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)為依據(jù)。訂立了購房合同并支付了部分房款的夫或妻一方婚前購買，婚后取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)應認定為是購買人一方的婚前財產(chǎn)。

其次，要弄清屬于夫或妻一方婚前財產(chǎn)的房產(chǎn)婚后升值，其增值部分應屬于原夫或妻一方所有，還是應屬于夫妻共同所有。這要求認真分析其升值的原因，根據(jù)其升值原因的性質(zhì)，確定其增值部分的歸屬。

第一，如果在夫妻共同生活期間，雙方對該房屋進行了裝修，維護管理，導致該房屋升值，那么，按照民法的“添附”理論，該房屋增值部分應當屬于夫妻共同所有。

第二，如果在夫妻共同生活期間，房地產(chǎn)行情發(fā)生變化、地價升值，從而導致該房屋價值增長，那么，按照投資風險效益的原理，其增值部分應屬于原夫或妻一方所有。

婚前房產(chǎn)婚后增值部分歸誰

綜上所述，對夫妻離婚不動產(chǎn)財產(chǎn)分割糾紛案件，既要認真查清該房產(chǎn)購買時間、取得房產(chǎn)證時間及雙方結(jié)婚時間，還要在雙方對不動產(chǎn)增值部分歸屬產(chǎn)生糾紛時認真分析該房產(chǎn)增值的根本原因。只有這樣，才能全面客觀地處理好雙方爭議的法律問題。

具體到本案，因該房屋系劉某婚前購買，雖然直到婚后才取得房產(chǎn)證，但鑒于不動產(chǎn)交易的特殊性，可不以取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為依據(jù)，而以取得不動產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)為依據(jù)。劉某訂立了購房合同并支付了房款，雖然婚前未取得房產(chǎn)證，但其取得了對該房產(chǎn)的期待權(quán)，該房產(chǎn)應認定為購買人即劉某一方的婚前財產(chǎn)。另一方面，法院解決雙方對房產(chǎn)增值部分爭議時，不應太隨意，應當謹慎處理，一定要全面認真地分析導致其增值背后的根本原因，然后根據(jù)其根本原因來確定增殖部分最終的歸屬。本案中如果該房屋增值根本原因是由于雙方婚后對該房屋裝修造成該房屋價值增長，則其增值部分應屬于夫妻共同財產(chǎn)。如果該房屋增值的根本原因是由于市場行情上漲引起，則該房屋增值部分應屬于原該房屋所有人所有。