一、商品房建筑面積怎么算

現在大多數房屋的售價都是以建筑面積為單位計算的。而建筑面積又分套內實得建筑面積和公共建筑面積兩部。由于房屋的設計、結構、用料等的不同，建筑面積相同，而使用面積卻往往有很大的差異。如大多普通住宅的使用面積可達建筑面積的70%以上，而一些高檔寫字樓最多只能達到60%。對于用戶來講，只有使用面積對他有實際意義，因此在建筑面積的計算方法、公攤建筑面積的多少等問題上便會非?！坝嬢^”。還有的購房合同中有“以竣工面積結算，多退少補”的內容，在竣工時為補退房款也常會引發(fā)糾紛。

那么，住房的建筑面積是怎樣確定的呢

房屋面積包括居住面積、套內輔助設施面積、墻體占用面積、公攤面積四個部分。具體計算如下：

1、居住面積。指建筑內所有的廳和室的面積總和。

2、套內輔助設施占有面積。指廚房、衛(wèi)生間、陽臺等占用面積。其中陽臺面積計算是在測量面積基礎上折算得到，內陽臺折算比例為70%，外陽臺為50%。

3、墻體占用面積。獨立墻體按實際占用面積計算，公用墻體按照實際占用面積的50%計算。

4、公攤面積。包括樓梯、走廊、電梯井、變電室、設備間、公共門廳、地下室（不包括停車場）、值班警衛(wèi)室和建筑物內垃圾道的面積。

二、商品房面積縮水了怎么辦

當實際建筑面積與合同約定面積不符時購房者該如何保護合法權益呢例如有一批購房者分別與某開發(fā)商簽署商品房預售合同，買該開發(fā)商位的一個樓盤的幾幢商品房，購房者均已交清全部購樓款，開發(fā)商亦按合同約定期限竣工，并通知小業(yè)主（購房者）各自驗收房屋，但通知附有一個條件，小業(yè)主在領取房屋鑰匙前必須補交房屋實際面積大于合同約定建筑面積的樓款，每一單元均須補交超建面積3～5平方米的價款。此舉引起了小業(yè)主的強烈不滿，從而引出了一場不可避免的法律糾紛。

購房者如果碰到上述案件相同或相類似的情況時，可以進行分析，從而找出解決糾紛的對策。

1、如開發(fā)商在建筑商品房過程中，確因工程設計的修改、規(guī)劃用途的修改、施工技術方面的限制或地質等自然方面原因必須對房屋格局作適當修正，則應在問題發(fā)生后憑有關機關出具的文件及時書面通知購房者，明確提出變更合同條款的內容，并給予購房者考慮答復的合理時間（一般為15天），如屬上面所說的幾個方面的原因，購房者答不答復均無法律的區(qū)別；如不屬上面所說的幾個方面的原因，造成的變更合同（包括變更建筑面積），則必須經購房者答復認可方為有效。當然，如購房者收到通知后逾期不答復，則應視為默認合同變更通知的內容，在這種情況下，購房者就可能喪失了勝訴權；反之，如購房者在收到變更合同的通知后在有效期限內回答不同意變更合同的內容，則開發(fā)商變更合同的要求不能生效，如實際交樓面積比合同約定面積大，則開發(fā)商無權要求購房者補交樓款，如開發(fā)商以不交鑰匙或不辦房產證為要挾，則構成延期交樓的違約行為，或侵權行為，購房者可以請求仲裁或直接去法院起訴。

2、開發(fā)商為牟利取潤，沒有任何理由而擅自在交樓時要求購房者補交超過合同約定建筑面積的樓款，則購樓者有權拒絕補交，法律后果與前述第一種情況相同。購房者有權拒絕補交樓款的理由是：

（1）合同就是法律，合同一旦簽訂，雙方必須嚴格履行，任何一方均無權擅自變更或解除，這是經濟合同法的基本準則。

（2）開發(fā)商負有對其售出商品房依法辦理土地使用權、規(guī)劃、工程設計、施工建筑等各方面的法律手續(xù)的義務，建筑面積的變化，完全是開發(fā)商單方行為，與購房者的義務毫不相干。

3、購房者在收到開發(fā)商的補交樓款的通知后未提出異議，即補交了樓款并辦理了驗收樓房的手續(xù)。在這種情況下，應視為購房者默認了開發(fā)商的變更合同的行為，變更合同有效，購房者無權請求返還已交付的補交樓款。