一、商品房買賣合同應(yīng)包括哪些內(nèi)容

商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，是否具備合同主要的內(nèi)容，成為區(qū)分商品房訂購(gòu)合同與商品房買賣合同的重要依據(jù)。

商品房訂購(gòu)合同一般包括商品房基本情況、房屋面積、鎖定單價(jià)、總價(jià)款、付款方式、定金條款、違約責(zé)任等內(nèi)容。而按照《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭(zhēng)議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)?！?/p>

二、定房后開(kāi)發(fā)商可以隨便漲價(jià)嗎

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存，主要體現(xiàn)在商品房的價(jià)格漲落上。一旦雙方當(dāng)事人依法簽訂合同后，就要承擔(dān)房?jī)r(jià)或漲或落的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該由某方當(dāng)事人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)損失，不能轉(zhuǎn)嫁給他方。具體說(shuō)，房?jī)r(jià)不因市場(chǎng)漲跌波動(dòng)，而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給對(duì)方。如有的房地產(chǎn)公司未考慮到市場(chǎng)材料價(jià)格上漲情況，致使房屋在建設(shè)中開(kāi)發(fā)成本加大，后即以此為由要求變更合同價(jià)格，將材料價(jià)格上漲的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人，對(duì)此一般不予以支持。

相關(guān)法律規(guī)定，商品房?jī)r(jià)格實(shí)行國(guó)家指導(dǎo)下的市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格。預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)、朝向、層次、質(zhì)量、所處地段、經(jīng)濟(jì)效益以及房地產(chǎn)市場(chǎng)行情對(duì)房?jī)r(jià)在合同中進(jìn)行約定，對(duì)雙方當(dāng)事人約定的房?jī)r(jià)，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。其次，合同雙方在約定了預(yù)售商品房?jī)r(jià)格的同時(shí)又約定預(yù)售商品房?jī)r(jià)格以有關(guān)主管部門的核定價(jià)格為準(zhǔn)，一方要求按核定價(jià)格變更預(yù)售商品房?jī)r(jià)格的應(yīng)予準(zhǔn)許。如果當(dāng)事人對(duì)價(jià)格在合同約定中不明確或在合同履行中發(fā)生不可抗力的情況，可由雙方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的，可參照相關(guān)法律及當(dāng)?shù)卣嫉膬r(jià)格、房地產(chǎn)部門認(rèn)可的評(píng)估價(jià)格，或按當(dāng)?shù)赝|(zhì)同類同期的商品房的市場(chǎng)價(jià)格予以確定。此外，對(duì)逾期交房的在遲延期間的預(yù)售商品房?jī)r(jià)格變化造成的損失，由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)。

商品房的預(yù)售方與預(yù)購(gòu)人在商品房預(yù)售合同中按明碼實(shí)價(jià)約定購(gòu)房?jī)r(jià)格后，預(yù)售方又以其他名義增加收費(fèi)的，該增加收費(fèi)的條款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。雙方當(dāng)事人以逃避商品房交易稅收為目的，故意變相減少商品房交易價(jià)款的，這一條款也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。