交了定金不簽合同怎么辦

因一方的原因而使得商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法訂立的事實(shí)

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條前段規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事一方的原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。這里是將因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為定金罰則的構(gòu)成要件。而根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第一百一十五條的規(guī)定，是以給付定金的一方拒絕訂立主合同和收受定金的一方拒絕訂立合同作為定金罰則的構(gòu)成要件。顯然，兩者對(duì)構(gòu)成要件的用語(yǔ)有明顯的不同。就民法理論而言，一般是將拒絕訂立合同作為定金罰則的構(gòu)成要件。但是在商品房買(mǎi)賣(mài)實(shí)踐中，很少有訂約一方在正式訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前明確表示自己反悔不愿意簽訂合同的。通常都是一方當(dāng)事人以默示的行為表示不愿意簽訂合同的。

當(dāng)然，當(dāng)事人間不能就主合同的條款達(dá)成一致協(xié)議，不能一概認(rèn)為是一方當(dāng)事人拒絕訂立主合同而適用定金罰則。如果主合同中的條款在預(yù)約中已經(jīng)有了約定，那么就表示當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)接受，否則就屬于拒絕訂立主合同，是對(duì)預(yù)約的違反，因而可以適用定金罰則。但是如果雙方當(dāng)事人協(xié)商的主合同條款在之前的預(yù)約中沒(méi)有約定，而當(dāng)事人對(duì)此經(jīng)過(guò)協(xié)商仍不能達(dá)成共識(shí)，不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約的約定，拒絕訂立主合同。不能因此適用定金罰則，因?yàn)樵谏唐贩抠I(mǎi)賣(mài)的實(shí)踐中，認(rèn)購(gòu)書(shū)中一般就認(rèn)購(gòu)房屋、認(rèn)購(gòu)價(jià)格、付款方式、交房方式等有所約定，而商品房買(mǎi)賣(mài)合同中除了上述條款外，還要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)、商品房銷(xiāo)售依據(jù)、產(chǎn)權(quán)登記、保修責(zé)任等作出約定，所以在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，雙方當(dāng)事人對(duì)除了認(rèn)購(gòu)書(shū)約定以外的事項(xiàng)產(chǎn)生異議，不能達(dá)成一致協(xié)議，最終無(wú)法簽訂合同的情況，是不適用定金罰則的。

簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)交了定金能退嗎

例如2002年3月3日，向某與R公司簽訂了《商品房定購(gòu)書(shū)》一份，約定向某定購(gòu)R公司開(kāi)發(fā)的房屋一套，總房?jī)r(jià)款為人民幣766，000元。該定購(gòu)書(shū)還約定：買(mǎi)方簽訂本商品房定購(gòu)書(shū)時(shí)，每套房屋交付定金人民幣10，000元，買(mǎi)方到期未履行承諾的義務(wù)，賣(mài)方除有權(quán)將此房屋轉(zhuǎn)賣(mài)他人外，買(mǎi)方已交定金不予退還；如買(mǎi)方履行了義務(wù)，賣(mài)方如轉(zhuǎn)賣(mài)他人，須雙倍返還買(mǎi)方所支付的定金。上述定購(gòu)書(shū)簽訂后，向某依約支付了定金人民幣10，000元。此后，雙方在訂立《預(yù)售合同》時(shí)對(duì)交房時(shí)間不能協(xié)商一致，致使未能訂立《預(yù)售合同》。向某要求R公司退還定金未果，遂訴至法院。

一審法院認(rèn)為，向某未在定購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)與R公司簽訂《預(yù)售合同》，違反了定購(gòu)書(shū)的約定，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。向某、R公司協(xié)商一致在定購(gòu)書(shū)中約定定金為人民幣10，000元系雙方真實(shí)意思表示，并不違反國(guó)家法律法規(guī)所禁止性規(guī)定，故對(duì)向某要求退還定金人民幣10，000元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。據(jù)此，一審法院判決向某要求R公司退還定金人民幣10，000元之訴訟請(qǐng)求不予支持。

向某不服一審判決提起上訴。二審法院認(rèn)為，在雙方訂立的《商品房定購(gòu)書(shū)》中，沒(méi)有關(guān)于房屋交付時(shí)間的約定。上訴人向某在就房屋交付時(shí)間問(wèn)題未能與被上訴人R公司達(dá)成一致的情況下，拒絕訂立主合同并及時(shí)通知了被上訴人R公司，具有正當(dāng)理由，因此本案不適用定金罰則。被上訴人R公司應(yīng)當(dāng)全額返還上訴人向某定金人民幣10，000元。二審遂判決撤銷(xiāo)一審判決，改判R公司返還向某定金人民幣10，000元。