一、什么是商品房認(rèn)購(gòu)書？

商品房認(rèn)購(gòu)書，是開發(fā)商與買受人之間確認(rèn)買受人在將來(lái)可確定時(shí)間與開發(fā)商洽談購(gòu)房合同的約定。通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書，確定買賣雙方有洽談購(gòu)房合同的義務(wù)

二、商品房認(rèn)購(gòu)書的注意事項(xiàng)有哪些？

在實(shí)踐中，關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)書的注意事項(xiàng)主要有以下幾種：

1、 認(rèn)購(gòu)書是否有效

在一定時(shí)期內(nèi)，司法部門通常認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書違法房地產(chǎn)銷售管理有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，故是無(wú)效的。但是，現(xiàn)階段房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)比較大，有些開發(fā)商常會(huì)借此將房產(chǎn)另售他人，獲取更多利益，這對(duì)認(rèn)購(gòu)人相當(dāng)不利?，F(xiàn)在司法部門多認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書是有效的。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四、五條對(duì)簽訂預(yù)售合同前的認(rèn)購(gòu)行為進(jìn)行了規(guī)定，對(duì)認(rèn)購(gòu)書予以了認(rèn)可，也就是認(rèn)可了認(rèn)購(gòu)書的效力。

因此，開發(fā)商或者認(rèn)購(gòu)人不得以開發(fā)商未辦理預(yù)售許可證為由，請(qǐng)求確認(rèn)認(rèn)購(gòu)書無(wú)效。

2、 開發(fā)商違約不與認(rèn)購(gòu)人訂立預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么法律責(zé)任

1）認(rèn)購(gòu)人有權(quán)要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同，簽訂預(yù)售合同。但有的法院對(duì)此不支持，認(rèn)為法律不能強(qiáng)制平等主體的當(dāng)事人訂立合同。

2） 在房?jī)r(jià)波動(dòng)不大時(shí)，認(rèn)購(gòu)人有權(quán)要求開發(fā)商雙倍返還定金。

3） 在房?jī)r(jià)上漲明顯時(shí)，認(rèn)購(gòu)人除可要求適用定金罰則以外，還可以要求開發(fā)商賠償差價(jià)損失。如廣州法院對(duì)住宅的減價(jià)損失按差價(jià)的20%計(jì)算損失。

3、 認(rèn)購(gòu)人違約不與開發(fā)商訂立預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么法律責(zé)任

在認(rèn)購(gòu)人違約不與開發(fā)商訂立預(yù)售合同的，法院通常不會(huì)要求認(rèn)購(gòu)人承擔(dān)繼續(xù)履行簽訂預(yù)售合同的責(zé)任。開發(fā)商通常會(huì)沒收定金，對(duì)于房?jī)r(jià)下跌比較多的，開發(fā)商可以要求認(rèn)購(gòu)人另行賠償部分差價(jià)損失。

4、 認(rèn)購(gòu)書的定金問(wèn)題

在認(rèn)購(gòu)書中，有些認(rèn)購(gòu)書寫明了收取“定金”，但有的寫的是訂金、保證金等，而有的對(duì)保證金、訂金的如何處理進(jìn)行了說(shuō)明。對(duì)于雙方的約定，應(yīng)作如處理：

1） 寫明了是“定金”的，適用定金規(guī)則，認(rèn)購(gòu)人違約的，開發(fā)商可以沒收定金，開發(fā)商違約的，認(rèn)購(gòu)人可以要求雙倍返還定金。

2） 對(duì)于寫的是訂金、保證金等的，如果沒有對(duì)其含義進(jìn)行特別說(shuō)明的，則不適用定金規(guī)則，如果在其后進(jìn)行了含義說(shuō)明，比如“認(rèn)購(gòu)人違約的，開發(fā)商不返還;開發(fā)商違約的則雙倍返還”的，則視為定金，按定金規(guī)則處理。

現(xiàn)實(shí)生活中，商品認(rèn)購(gòu)書極易誘發(fā)糾紛，這種商品房認(rèn)購(gòu)書在法律上沒有明確的規(guī)定，但在實(shí)踐中卻廣泛存在。如果您遇到與商品認(rèn)購(gòu)書有關(guān)的問(wèn)題，我們建議您咨詢一下房地產(chǎn)律師，讓他結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步為您解釋商品房認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)、違約責(zé)任。