一、一房二賣合同的法律效果如何？

（一）前后兩個買賣合同都有效

一房二賣案件中的第一個買方，由于尚未取得房屋的所有權(quán)，僅享有債權(quán)，債權(quán)不能對抗第三人，不能主張第二個買房人侵犯了他的所有權(quán)。所有權(quán)仍屬出賣人，他仍有權(quán)第二次出賣。因此，“一房二賣”的兩份合同均為有效。

當(dāng)然，這是在兩份合同都是符合法定條件的前提下，有一種意外情況會使第二份合同無效。即第二個購買人屬惡意第三人，明知此房已出賣，他的行為就損害了第一個買房人的利益。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，這種行為屬于惡意串通損害他人利益，這種情況后合同應(yīng)無效。

（二）房屋登記對房屋買賣合同的效力

生活中很多人都存在著這樣一個誤會，認為沒有登記合同就沒有效力。實際上未登記的房屋買賣，合同的效力不受影響。

房屋買賣合同不屬必須經(jīng)國家機關(guān)批準(zhǔn)，備案才有效的合同，房產(chǎn)登記只是對房屋確權(quán)的程序，只是合同履行中的一個階段。沒辦理房產(chǎn)登記不影響合同的效力。

二、如何維護買房人的權(quán)益？

（一）如果賣家是開發(fā)商

如果房屋賣家是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的話，對于其一房二賣的情形，應(yīng)該依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定處理。此時，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

（二）如果賣家是普通個人或者企業(yè)

因自己生活需要或者經(jīng)營所需，將自已生活居住使用或者經(jīng)營所有的房屋賣出變現(xiàn)的個人或者企業(yè)。

這類賣房者如果違約，不能按照房地產(chǎn)開發(fā)商的處罰方法來處罰，即不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定。因為該解釋是特指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也不能適用《中華人民共和國消者權(quán)益保護法》，因為該法所特指的專指經(jīng)營者與消費者之間出現(xiàn)的爭執(zhí)，而這類賣房者是不能算為經(jīng)營者的。

這種情況下，爭議的處理應(yīng)以合同法的有關(guān)規(guī)定作為基礎(chǔ)，向違約者主張違約責(zé)任，維護自己的合法權(quán)益。這時，不能主張懲罰性賠償責(zé)任，而只能主張返還購房款及利息，和賠償損失。

以上就是對“一房二賣合同的法律效果如何，如何維護買房人的權(quán)益”的解答，希望能對您有所幫助。現(xiàn)實生活中，存在著大量的一房二賣現(xiàn)象，給當(dāng)事人的生活帶來很大的損失和不便。而且由于我國法律規(guī)定債權(quán)物權(quán)的分離，所以買家想要維護自己的利益，將會面對著合同效力，房屋登記等等復(fù)雜的問題，因此最好能咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，這樣才能采取更有效有利的手段去維護自己的利益。