一、什么是定金

（一）定金概念：定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢(qián)作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。

（二）分類：定金依法律性質(zhì)不同可以有多種分類，—是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金；二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定金；三為成約定金，指以定金的交付作為合同成立或生效要件的定金；四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金；五為違約定金，指作為合同履行擔(dān)保的定金。

（三）作用：定金的作用通常有兩種：合同正常履行時(shí)，定金充作價(jià)款或由交付方收回；合同不履行時(shí)，適用定余罰則：即交付方違約的，無(wú)權(quán)收回、按受方違約的，應(yīng)雙倍返還。

（四）適用規(guī)則：定金適用的基本規(guī)則是：當(dāng)事人可以約定—方向?qū)Ψ浇o付定金作為合同的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回。給付定金的—方不履行約定的債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定令的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后定金如何處理

（一）如果買(mǎi)方?jīng)]有在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)去簽約，屬買(mǎi)方違約，定金不予返還;如果賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，從而導(dǎo)致雙方未能正式簽約，屬賣(mài)方違約，賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)方雙倍返還定金。

（二）如果買(mǎi)賣(mài)雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買(mǎi)方履約后，可抵作房款或退回買(mǎi)方;雙方履行正式合同過(guò)程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

（三）如果任何一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中確認(rèn)的條件，如房號(hào)、價(jià)格、面積等進(jìn)行修改，從而導(dǎo)致簽約未成，改動(dòng)一方視為違約方履約金。如果買(mǎi)方違約的，定金不予返還;如果賣(mài)方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

（四）如果由廠賣(mài)方向買(mǎi)方提供的證明文件不真實(shí)而導(dǎo)致未能簽訂正式合同，賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)方。

（五）如果由于賣(mài)方本身不具備房屋銷(xiāo)售(預(yù)售)條件而導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)無(wú)效，由賣(mài)方向買(mǎi)方返還定金并承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

（六）如果雙方都不存在上述第—項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售(銷(xiāo)售)合同及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成—致，而未能簽約的，賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)方。

以上解析了定金的概念、分類、作用和適用規(guī)則、簽署商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)之后不同情形下定金的處理辦法。實(shí)踐中由于商品房買(mǎi)賣(mài)、履約情況的復(fù)雜性，有關(guān)定金的返還適用糾紛也很復(fù)雜，需在不同的情形中具體分析。由于商品房買(mǎi)賣(mài)涉及的金額一般較大，相應(yīng)的定金數(shù)額也不會(huì)少，因此，一旦出現(xiàn)了商品房買(mǎi)賣(mài)定金糾紛，建議尋求專業(yè)律師解決。