一、什么是定金

（一）定金概念：定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。

（二）分類：定金依法律性質(zhì)不同可以有多種分類，—是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金；二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定金；三為成約定金，指以定金的交付作為合同成立或生效要件的定金；四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金；五為違約定金，指作為合同履行擔(dān)保的定金。

（三）作用：定金的作用通常有兩種：合同正常履行時，定金充作價款或由交付方收回；合同不履行時，適用定余罰則：即交付方違約的，無權(quán)收回、按受方違約的，應(yīng)雙倍返還。

（四）適用規(guī)則：定金適用的基本規(guī)則是：當(dāng)事人可以約定—方向?qū)Ψ浇o付定金作為合同的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或收回。給付定金的—方不履行約定的債務(wù)的無權(quán)要求返還定金；收受定令的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

二、商品房買賣認(rèn)購書簽訂后定金如何處理

（一）如果買方?jīng)]有在認(rèn)購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)去簽約，屬買方違約，定金不予返還;如果賣方在認(rèn)購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂認(rèn)購協(xié)議書，從而導(dǎo)致雙方未能正式簽約，屬賣方違約，賣方應(yīng)向買方雙倍返還定金。

（二）如果買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作房款或退回買方;雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

（三）如果任何一方在正式簽約時對認(rèn)購協(xié)議書中確認(rèn)的條件，如房號、價格、面積等進(jìn)行修改，從而導(dǎo)致簽約未成，改動一方視為違約方履約金。如果買方違約的，定金不予返還;如果賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

（四）如果由廠賣方向買方提供的證明文件不真實而導(dǎo)致未能簽訂正式合同，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。

（五）如果由于賣方本身不具備房屋銷售(預(yù)售)條件而導(dǎo)致認(rèn)購協(xié)議書無效，由賣方向買方返還定金并承擔(dān)締約過失責(zé)任。

（六）如果雙方都不存在上述第—項的違約行為，僅對預(yù)售(銷售)合同及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成—致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。

以上解析了定金的概念、分類、作用和適用規(guī)則、簽署商品房買賣認(rèn)購書之后不同情形下定金的處理辦法。實踐中由于商品房買賣、履約情況的復(fù)雜性，有關(guān)定金的返還適用糾紛也很復(fù)雜，需在不同的情形中具體分析。由于商品房買賣涉及的金額一般較大，相應(yīng)的定金數(shù)額也不會少，因此，一旦出現(xiàn)了商品房買賣定金糾紛，建議尋求專業(yè)律師解決。