一、哪些房屋不能購買？

購買房屋時最重要的文件無疑就是房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地證，若您購買了下列房屋，很有可能無法獲得相應(yīng)的權(quán)證：

（一）聯(lián)合開發(fā)房。由有錢無地的房地產(chǎn)開發(fā)商出錢，有地?zé)o錢的企事業(yè)單位出地聯(lián)合開發(fā)的房地產(chǎn)，建成后，開發(fā)商一般是將自己分得的那部分房產(chǎn)面向社會出售，但按國家規(guī)定，這類房是不得作為商品房出售的，如若貪圖低價便宜而購入，往往會在今后遇到房地產(chǎn)權(quán)證方面始料不及的麻煩；

（二）公益聯(lián)建房。由地方政府或本系統(tǒng)本單位組織領(lǐng)導(dǎo)，市民自愿參加組成的住房“合作社”，為解決“社員”住房困難而進(jìn)行的合作建房項目，當(dāng)新建房子有一定剩余時，而向社會出售。由于這類房屋具有公益性質(zhì)，享有不少優(yōu)惠，所以按國家政策規(guī)定，也不能作為商品房出售，一旦購買，日后難以進(jìn)入三級市場；

（三）集資合建房。房地產(chǎn)開發(fā)商與市郊城鎮(zhèn)及村民以集資建房、聯(lián)合開發(fā)，或小城鎮(zhèn)建設(shè)等為名，利用村集體的土地在城郊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。此類房大都沒有辦理土地出讓手續(xù)，也未辦理土地征用手續(xù)，因此，如果購買這類集資合資的房屋，按國家有關(guān)規(guī)定，這類房屋買賣行為是無效的；

（四）集資聯(lián)建房。一些企事業(yè)單位利用自身閑置的土地與外單位集體和個人或本單位職工的資金集資開發(fā)的房地產(chǎn)項目。由于土地來源主要是企業(yè)通過減免地價，或行政劃撥式取得的非贏利性土地。根據(jù)國家有關(guān)政策，此類房不能作為商品房向社會出售，一旦購買缺乏保證；

（五）非法開發(fā)房。未經(jīng)批準(zhǔn)，不具有房地產(chǎn)開發(fā)資格的單位，通過非正常渠道謀得土地而進(jìn)行的房產(chǎn)開發(fā)，由于其沒有房地產(chǎn)開發(fā)資格，因而也就無法辦理土地征用手續(xù)，沒交納土地出讓金，如果購買風(fēng)險極大；

（六）限制權(quán)利房。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)已依法裁定、查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋。購房者貪圖便宜，采用私下交易的方式買房，由于不可能掌握賣方真實情況，結(jié)果往往是上當(dāng)后叫苦不迭。

二、購買商品房需要注意哪些問題？

（一）購房者需要審核以下材料：

1、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)

2、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍

3、審查五證：

（1）國有土地證書；

（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證書；

（4）開工許可證；

（5）商品房預(yù)售許可證書。

（二）慎簽認(rèn)購書

大多數(shù)開發(fā)商是以簽訂認(rèn)購書為一促銷手段。買房者在簽訂認(rèn)購書時需分清出定金與訂金的區(qū)別?！逗贤ā放c《擔(dān)保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過合同總價款的百分之二十，當(dāng)事人履行債務(wù)后定金應(yīng)該抵作價款或收回，給付定金的一方不履行債務(wù)不履行債務(wù)無權(quán)收回定金，收受定金的一方不履行債務(wù)應(yīng)該雙倍返還定金。關(guān)于訂金只是一種預(yù)付款的性質(zhì)。如果商品房買賣合同沒有簽訂，按照法律規(guī)定訂金應(yīng)該退還。

因此在約定定金或約定訂金不與返還的情況下購房者有可能處于不立的狀態(tài)，如果發(fā)現(xiàn)所選的商品房不滿意或認(rèn)為商品房買賣合同條款不平等時，要么接受開發(fā)商的不平等條約，要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》接受定金或訂金不返還的違約處罰條款。因此，提醒購房者慎簽《房屋認(rèn)購協(xié)議書》。注意定金或訂金的區(qū)別并審查有無其他約定；

（三）填寫《商品房買賣合同》文本空白處的應(yīng)該注意事項：

1、關(guān)于合同雙方當(dāng)事人的空白事項應(yīng)該填寫完整，清楚，如果出賣方有委托代理機(jī)構(gòu)或買受人有代理人也應(yīng)該填寫清楚并有授權(quán)委托書。如果是父母或監(jiān)護(hù)人代理未成年人簽訂合同那么應(yīng)該有經(jīng)過公證的該代理人是未成年人的證明文件；

2、合同中關(guān)于應(yīng)該填寫的相關(guān)許可證書即國有土地證書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證書，開工許可證，商品房預(yù)售許可證書等內(nèi)容，上述五證應(yīng)該與原來審查的證書的內(nèi)容時間文號相一致。

（四）應(yīng)該弄清建筑面積、使用面積、套內(nèi)建筑面積的概念以及相互關(guān)系；

（五）出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施正常運(yùn)行的承諾中，除了水、電、暖、氣在入住 時正常開通外，其他的電話、燃?xì)狻⒕W(wǎng)絡(luò)、等如有可能也可以寫明；

（六）應(yīng)該認(rèn)真仔細(xì)審查合同的附件部分。

上文就是關(guān)于哪些房屋不能購買，購買商品房需要注意哪些問題的介紹。購買房產(chǎn)對于絕大多數(shù)中國人而言，都是關(guān)系到一輩子的大事，尤其在房價高企的當(dāng)下，買一套心儀的房產(chǎn)完成置業(yè)的夢想往往使一個家庭投入了所有的積蓄，但是若迷信能買到低價的房屋而忽略了其中的風(fēng)險，是所有人都不愿意看到的。因此，在購房過程中，建議您最好還是聘請一位專業(yè)的房產(chǎn)律師，讓他們用專業(yè)知識找出交易中的陷阱，助您完成購房置業(yè)的夢想。