一、一房二賣合同的法律效果如何？

（一）什么是一房二賣

房屋買賣，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于對(duì)方，對(duì)方受領(lǐng)房屋并支付價(jià)款的合同行為。一房二賣是指房屋產(chǎn)權(quán)人先后與兩個(gè)人（包括自然人和法人）簽訂房屋買賣合同，將其所擁有的房產(chǎn)賣給兩個(gè)人。這種情況下，必然存在兩份房屋買賣合同。

（二）兩份房屋買賣合同是否都有效

一房二賣案件中的第一個(gè)買方，由于尚未取得房屋的所有權(quán)，僅享有債權(quán)，債權(quán)不能對(duì)抗第三人，不能主張第二個(gè)買房人侵犯了他的所有權(quán)。所有權(quán)仍屬出賣人，他仍有權(quán)第二次出賣。因此，一房二賣的兩份合同均為有效。

當(dāng)然，這是在兩份合同都是符合法定條件的前提下，有一種意外情況會(huì)使第二份合同無效。即第二個(gè)購(gòu)買人屬惡意第三人，明知此房已出賣，他的行為就損害了第一個(gè)買房人的利益。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，這種行為屬于惡意串通損害他人利益，這種情況后合同應(yīng)無效。

二、一房二賣應(yīng)該如何處理？

在其中一方合同得以履行的情況下，另一份合同當(dāng)然無從履行，這時(shí)，購(gòu)房者要想得到法律上的保護(hù)，只能通過追究賣房者的違約責(zé)任來維護(hù)自己的利益。這又會(huì)出現(xiàn)兩種情況，下面我們分別探討。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約情形

如果一份合同履行而導(dǎo)致另一份合同不能履行的情況下，可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定予以處理。該解釋所針對(duì)的商品房買賣合同就是指的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 該司法解釋規(guī)定了買房者可以向賣房者主張的多種違約請(qǐng)求權(quán)，包括懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。

（二）一般賣房者違約的情形

一般賣房者若違約，不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，因?yàn)樵摻忉屖翘刂阜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)；也不能適用《中華人民共和國(guó)消者權(quán)益保護(hù)法》，因?yàn)樵摲ㄋ刂傅膶Ｖ附?jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間出現(xiàn)的爭(zhēng)執(zhí)，而一般賣房者是不能算為經(jīng)營(yíng)者的。這種情況下，爭(zhēng)議的處理應(yīng)以合同法作為基礎(chǔ)，向違約者主張違約責(zé)任。這時(shí)，不能主張懲罰性賠償，即不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，而只能主張返還購(gòu)房款及利息，賠償損失。這種情形下只能依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定追究違約責(zé)任。

以上就是對(duì)“一房二賣合同的法律效果如何，一房二賣應(yīng)該如何處理”的回答，希望能對(duì)您有所幫助。總的來說，一房二賣中合同的效力問題關(guān)系到房子的歸屬和違約賠償?shù)膯栴}有重要的意義，一定要慎重對(duì)待，如果處理不當(dāng)會(huì)給自己帶來一系列的損失，建議您必要的時(shí)候咨詢律師，以最大限度的維護(hù)自己的合法權(quán)益。