一、房子出租后還能抵押嗎

如果說您是房屋的產(chǎn)權(quán)人，在房產(chǎn)出租期間，仍然可以將房產(chǎn)出售和抵押（用以取得貸款等）。這對房產(chǎn)的租賃關(guān)系不產(chǎn)生大的影響，即產(chǎn)權(quán)人在房產(chǎn)出租后，仍然可以行使對房產(chǎn)的處理權(quán)利。

房產(chǎn)出賣以后，如果原租賃合同中沒有列明該房產(chǎn)出售時租賃合同即中止的約定條款，則新的產(chǎn)權(quán)人就成為新的出租人，租賃合同延續(xù)有效期限。若租賃期間房產(chǎn)被產(chǎn)權(quán)人用于抵押，如果抵押權(quán)人（金融機構(gòu)）沒有處理該房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人沒有發(fā)生變化，對租賃關(guān)系沒有什么影響；即使抵押房產(chǎn)被抵押人處理，其租賃合同也繼續(xù)有效。

但是，房產(chǎn)出租人（房屋產(chǎn)權(quán)人）要出售該房產(chǎn)，必須在三個月前通知承租人，讓承租人有一定的考慮時間和聯(lián)系搬遷的時間。同時，承租人有優(yōu)先購買承租房產(chǎn)的權(quán)利。在出售條件同等的情況下，出租人應(yīng)考慮承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

在三個月內(nèi)，如果承租人提出優(yōu)先購買權(quán)，則出租人不得擅自將房產(chǎn)賣給其他人，或出租人不提前三個月通知承租人而與第三人所簽訂的買賣合同無效。如果承租人在三個月內(nèi)未提出優(yōu)先購買權(quán)則視為自動放棄優(yōu)先購買權(quán)，出租人就可任意出售給其他人。這是在買賣已經(jīng)出租的房產(chǎn)中應(yīng)十分注意的，否則引起的糾紛和造成的損失就得不到法律的保護。

二、房屋抵押后還能出租嗎

最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國擔(dān)保法＞若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！笨梢姡蟪闪⒌淖赓U關(guān)系對先設(shè)立的抵押權(quán)無對抗效力，抵押權(quán)人在實現(xiàn)權(quán)利時，能以房屋并無租賃關(guān)系存在（即無權(quán)利瑕疵）變賣、拍賣而獲得清償，租賃關(guān)系對于受讓人亦無約束力。至于承租人可以依其與出租人之間的內(nèi)部合同關(guān)系主張權(quán)利，即如果在訂立租賃合同時出租人沒有告知承租人有關(guān)抵押的事實的，出租人應(yīng)該承擔(dān)損害賠償責(zé)任；如果已告知的，則由承租人自己承擔(dān)。

但是，需要注意的是，租賃合同關(guān)系在出租人與承租人之間還是存在的，而且承租人的優(yōu)先購買權(quán)不受抵押權(quán)存在的影響。也就是，即使租賃關(guān)系成立在后，承租人對該租賃房屋仍享有優(yōu)先購買權(quán)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第一百一十八條規(guī)定：“承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！薄逗贤ā返诙偃畻l也有類似規(guī)定?？梢姡瑑?yōu)先購買權(quán)是以存在租賃關(guān)系為條件的，即只要租賃合同關(guān)系存在，優(yōu)先購買權(quán)就存在。承租人始終享有優(yōu)先購買權(quán)有其法理基礎(chǔ)，即抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，其本質(zhì)是為了實現(xiàn)債權(quán)，只要抵押權(quán)人從抵押物上獲得相當?shù)难a償即可。所以，不管租賃關(guān)系設(shè)立的先后，承租人都享有優(yōu)先購買權(quán)。

另外，如果租賃合同的租賃期限短于抵押所擔(dān)保債務(wù)的履行期限，租賃合同不會影響抵押權(quán)的實現(xiàn)，也就不會發(fā)生抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突。