一、什么是小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房目前尚無規(guī)范的定義，通常是指占用農(nóng)村集體土地建設(shè)，并向該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的社會公眾銷售的房屋。
小產(chǎn)權(quán)房，初始源于上世紀(jì)末大都市郊區(qū)的農(nóng)村出租屋。后來，因其生態(tài)環(huán)境優(yōu)于市區(qū)，加之城市房價(jià)暴漲，一部分租用者干脆買下，由短期性租用發(fā)展為永久性購置。從而刺激了小產(chǎn)權(quán)房的變性畸形發(fā)展，由最初的個別農(nóng)戶、單個宅院、小規(guī)模、低檔次的非法私下暗中交易，發(fā)展到后來的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織利用集體土地進(jìn)行建設(shè)用地開發(fā)，形成了連片的、農(nóng)村別墅式的、大規(guī)模、高檔次的半公開銷售，并且愈演愈烈。有關(guān)專家披露，截止2011年，小城市的小產(chǎn)權(quán)房約占房產(chǎn)總量的5%左右，中等城市約占10%，大城市約占20%，而深圳等個別城市甚至高達(dá)30%以上。全國小產(chǎn)權(quán)房總面積高達(dá)60億平方米。
如某區(qū)在社會主義新農(nóng)村建設(shè)過程中，借解決村民集中居住為由，“順便”搞起了房地產(chǎn)開發(fā)，用給村民代建住宅的形式把工程轉(zhuǎn)包出去，由承包者墊資興建。房屋建成后，再由承包墊資者銷售，購房者既有該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，也有外部人士，而村、鎮(zhèn)可以從中收取一定的費(fèi)用。類似這種農(nóng)民公寓或農(nóng)民住宅小區(qū)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，在淮安絕非僅一區(qū)一縣的個別現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)引起有關(guān)部門的關(guān)注。
二、小產(chǎn)權(quán)房能買嗎
小產(chǎn)權(quán)房可以買，但是存有許多風(fēng)險(xiǎn)，具體有：
1、小產(chǎn)權(quán)房最大的弊病就是風(fēng)險(xiǎn)性
（1）法律風(fēng)險(xiǎn)
小產(chǎn)權(quán)房雖然具有了商品房的使用性質(zhì)，但是并不具有商品房的法律性質(zhì)，所以小產(chǎn)權(quán)房并不是商品房，因此也不能享有商品房相關(guān)的規(guī)則和制度，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。
（2）政策風(fēng)險(xiǎn)
若購買的是在建小產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其無法得到產(chǎn)權(quán)拆遷補(bǔ)償。作為使用人得到的補(bǔ)償是微乎其微的。
（3）開發(fā)建設(shè)監(jiān)管缺位
目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行的監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。而且能否按時(shí)交付房屋也有很大的風(fēng)險(xiǎn)，房屋的質(zhì)量和售后服務(wù)難以得到保證。
（4）購買后也不能合法過戶
由于所購鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。同時(shí)對房屋的保值和升值也有很大影響。
2、小產(chǎn)權(quán)房如果無序建造會破壞土地利用總體規(guī)劃，造成建設(shè)用地失控，并且私自開發(fā)集體所有土地的會影響耕地保護(hù)，甚至于危及糧食安全；
3、小產(chǎn)權(quán)房以其低廉的價(jià)格進(jìn)行銷售，會擾亂房地產(chǎn)市場正常秩序，造成商品房價(jià)格的嚴(yán)重混亂，危及國家對房地產(chǎn)市場有效管理。
