一、房地產(chǎn)投資的途徑？

房地產(chǎn)投資的兩條途徑是指：基本建設(shè)途徑和房地產(chǎn)開發(fā)途徑。這兩種途徑再進行細(xì)分又可以分為四種方式。

二、房地產(chǎn)投資的方式是什么？

1、基本建設(shè)式。

這里所稱的基本建設(shè)，是指按基建程序進行報建的方式，建設(shè)自用的房地產(chǎn)項目。方案評價：這種建設(shè)方式是在房地產(chǎn)開發(fā)市場化之前，房地產(chǎn)項目建設(shè)的主要方式。房產(chǎn)地開發(fā)市場化之后，國家法律和地方法規(guī)、規(guī)章對基本建設(shè)方式進行的房地產(chǎn)項目建設(shè)有嚴(yán)格的條件限制。

2、樓宇購買式。

具體做法是：投資人審查一家房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、該房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的樓宇的法律狀態(tài)，并考查該寫字樓的地理位置、建筑風(fēng)格等狀況，如認(rèn)為符合投資人的意圖，則投資人與該房地產(chǎn)開發(fā)商建立商品房買賣法律關(guān)系，通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權(quán)利。

方案評價：這種方式最為簡便。相當(dāng)于對某特定地區(qū)正在進行開發(fā)尚未出售的房地產(chǎn)項目進行全面考查，在法律上、經(jīng)濟上和技術(shù)上進行分析和論證。在此基礎(chǔ)上，選擇一家有實力的開發(fā)商開發(fā)的符合投資人意愿的項目，與其談判達成購買合約。不足之處是：擬購房產(chǎn)所在項目已完成相關(guān)法律程序的審批，其規(guī)劃、建設(shè)等事項已很難更改。對于已建設(shè)完工的項目的狀況，只能在現(xiàn)有市場中進行選擇，不能以自己的意愿進行所需樓宇的設(shè)計和建設(shè)。對于未建設(shè)完成之房地產(chǎn)項目，則又存在著預(yù)購商品房的風(fēng)險。

3、合作開發(fā)式。

具體做法是：如投資人本身不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和相關(guān)經(jīng)營范圍，則選擇一家有相應(yīng)資質(zhì)、實力和資源的的房地產(chǎn)開發(fā)商進行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產(chǎn)開發(fā)的項目公司，也可以是通過合作協(xié)議的方式進行約定。具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的合作方回收其先前投資并獲得其應(yīng)得

之利潤，而投資人則取得雙方合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目樓宇的全部產(chǎn)權(quán)。雙方各得其所。

方案評價：合作開發(fā)式的本質(zhì)仍是對雙方合作開發(fā)項目之樓宇的購買。這種方式區(qū)別于樓宇購買式的主要優(yōu)點是投資人的可控制性增加了。樓宇購買式是買成品，最多只是定作而已。而在合作開發(fā)式中，投資人直接進入項目開發(fā)的過程之中，可以對合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目依不同的合作開發(fā)方式，實施不同程度的控制。通過合作開發(fā)，投資人可以對合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目的成本、設(shè)計理念、建設(shè)風(fēng)格、樓宇的功用等按自己的意愿進行創(chuàng)作。不足之處是：合作開發(fā)房地產(chǎn)項目涉及到與合作對方的合作，法律關(guān)系及協(xié)作配合比樓宇購買式相比要更復(fù)雜一些。如果進行合作開發(fā)，投資人將要投入大量的人力、物力和財力。另外，合作開發(fā)房地產(chǎn)有兩種方式，即不成立項目公司的合作開發(fā)方式和成立項目公司的合作開發(fā)方式。如采用后一種合作開發(fā)方式，則停止國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定將會構(gòu)成一個障礙。

4、購買股權(quán)式。

具體做法是：由投資人或投資人的關(guān)聯(lián)公司對于一家已經(jīng)存在或擬創(chuàng)設(shè)的房地產(chǎn)公司的股權(quán)進行全面收購。通過收購該房地產(chǎn)公司的股權(quán)，而實現(xiàn)對該公司開發(fā)建設(shè)或擁有的房地產(chǎn)項目或樓宇的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

方案評價：這種方式比較前兩種方式而言，最大的好處在于，投資收購房地產(chǎn)公司的股權(quán)，投資人不發(fā)生直接購買或通過合作方式獲得房地產(chǎn)權(quán)利而產(chǎn)生的購房置物業(yè)的稅費。不足之處有三個方面：

一是投資人對購置股權(quán)而擁有的房地產(chǎn)權(quán)利比較間接；

二是對一家公司股權(quán)的收購，投資人需與另一家關(guān)聯(lián)公司聯(lián)手進行，投資人與該關(guān)聯(lián)公司的關(guān)系將對投資人對間接購置的房地產(chǎn)的使用和處置產(chǎn)生一定的影響；

其三，如不是對一個現(xiàn)成的房地產(chǎn)公司的股權(quán)進行收購，而是成立一個項目公司再去收購其股權(quán)，則停止國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定也會構(gòu)成一個障礙。

投資者在決策之前，往往會發(fā)現(xiàn)，誘人的機會常常不只一個，但投資者可資利用的資源卻總是有限的，所以，再進行決策之前通常會咨詢一下資深的房地產(chǎn)律師，律師可根據(jù)投資者可承受的風(fēng)險以及管理部門的有關(guān)限制條件幫助您做出選擇，使最終所選擇的投資項目獲得最大的效益。