本小區(qū)的車位可以賣給非業(yè)主嗎

今年3月，杭州一樓盤拿到了預(yù)售證，這其中包括28個(gè)地上車庫，這些車庫是能辦出產(chǎn)權(quán)證的，由于車庫幾乎是臨街的，這也讓不少投資者相當(dāng)看好。他們都打著這樣的算盤：把車庫買下來，然后變更用途破墻開店。來自富陽的張先生正是抱著這樣的目的，一口氣買下該小區(qū)的兩個(gè)位置相當(dāng)不錯(cuò)的車庫，每個(gè)車庫的售價(jià)是13萬元。張先生先交了10萬塊錢的定金。

如果張先生是小區(qū)的業(yè)主，他的這次購買車庫的行為不會(huì)引起事后如此大的反響，但是他并不打算購買小區(qū)的住宅或商鋪，也就是說，他并不是這個(gè)小區(qū)的業(yè)主。

有人提出：張先生的行為違反了去年出臺(tái)的《杭州市住宅區(qū)配套建設(shè)暫行規(guī)定》（杭政辦2005一號(hào)文件），根據(jù)該規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的車庫只能賣給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主。

有鑒于此事可能會(huì)出現(xiàn)的后果，在車庫的銷售合同中，開發(fā)商增加了一些補(bǔ)充協(xié)議，在協(xié)議中，開發(fā)商事先說明，如果張先生不購買商鋪的話，有可能會(huì)因?yàn)檫`反了杭政辦2005一號(hào)文件，購買的車庫將辦不出產(chǎn)權(quán)證。

對這樣的銷售合同，張先生顯然是不滿意的，因此遲遲沒有來簽約。之后，事情鬧到了法院?！凹热桓读硕ń?，就應(yīng)該能夠辦出產(chǎn)權(quán)證?！睆埾壬J(rèn)為?，F(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)在銷售合同中表示，可能會(huì)無法辦出產(chǎn)權(quán)證，因此以開發(fā)商違約為由，要求開發(fā)商根據(jù)定金合同，雙倍退還定金。

法院認(rèn)為，開發(fā)商既然已經(jīng)取得了預(yù)售證，因此從法律的角度上說，就表示開發(fā)商銷售的所有手續(xù)都已完備，符合了《商品房預(yù)售管理辦法》，銷售車庫沒有任何法律的問題，本著照顧弱勢一方的態(tài)度，法院建議庭外和解，開發(fā)商除退還張先生的十萬元定金外，給予張先生所有的訴訟費(fèi)用以及一定的補(bǔ)償三萬元整，雙方都對這樣的調(diào)解方式表示認(rèn)可。

此事的關(guān)鍵是張先生在購買車庫簽訂定金合同的時(shí)候，開發(fā)商是否曾經(jīng)告知《杭州市住宅區(qū)配套建設(shè)暫行規(guī)定》（杭政辦2005一號(hào)文件）的內(nèi)容，并建議他在購買車庫以后買小區(qū)的商鋪或住宅。

“如果有證據(jù)表明，開發(fā)商當(dāng)初在銷售車庫的時(shí)候，已經(jīng)告知上述內(nèi)容及由此可能會(huì)出現(xiàn)的后果，那么開發(fā)商就沒有任何責(zé)任，現(xiàn)在該公司雖然表示曾經(jīng)在銷售中心公示過該規(guī)定的內(nèi)容并且向張先生告知，但是對方否認(rèn)曾經(jīng)告知過，這事情就說不清楚了?！?/p>

開發(fā)商的法律顧問回想道：如果當(dāng)初以書面的形式告知《杭州市住宅區(qū)配套建設(shè)暫行規(guī)定》的具體內(nèi)容，并且讓對方簽字，這樣一來就不會(huì)出現(xiàn)后來的情況了。

因?yàn)闆]有這樣書面的“鐵證”，開發(fā)商后來間接地找旁證，他們找了其他購買車庫的客戶，用以證明確實(shí)在與客戶簽訂合同時(shí)曾經(jīng)告知過該規(guī)定的內(nèi)容，甚至通過社區(qū)居委會(huì)來作旁證，因?yàn)楫?dāng)初他們也在現(xiàn)場。

既然車庫的產(chǎn)權(quán)證是肯定辦得下來的，那么為什么開發(fā)商還非要在一開始的時(shí)候告知購買者該規(guī)定的內(nèi)容？并且，在銷售合同的附加協(xié)議中表示“有可能會(huì)出現(xiàn)辦不出產(chǎn)權(quán)證的情況呢？”

該開發(fā)商的法律顧問表示，之所以這么做，是為了起到一個(gè)告知的義務(wù)，這樣的操作雖然不存在著法律的隱患，但確實(shí)還存在著一個(gè)政策的隱患，“很有可能會(huì)出現(xiàn)這樣一種情況，交易中心會(huì)推遲辦證，而一旦出現(xiàn)這樣的情況，客戶就要跟我們打官司，這顯然是我們不希望看到的?！?/p>

現(xiàn)在在合同中注明這一點(diǎn)，其實(shí)就是盡到了開發(fā)商的義務(wù)，萬一出現(xiàn)上述情況，開發(fā)商沒有任何過錯(cuò)，客戶只能將交易中心告上法庭。

車位能辦理產(chǎn)權(quán)證嗎

浙聯(lián)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、副主任陳鐘律師認(rèn)為，此事涉及一個(gè)非常根本的問題，就是政府的規(guī)章能否干預(yù)企業(yè)的自主經(jīng)營權(quán)？從法律的角度上來說，開發(fā)商既然已經(jīng)取得了預(yù)售證，那就是說他已經(jīng)通過了各種審批，在銷售方面沒有任何法律的瑕疵，他想賣給誰這是他自己的事情。

“現(xiàn)在杭州有車庫只能賣給小區(qū)業(yè)主的規(guī)定（很多城市都有），這是不是干預(yù)了企業(yè)的自主經(jīng)營權(quán)呢？而且這項(xiàng)規(guī)定甚至連法規(guī)都談不上，該規(guī)定是沒有法律效力的。因此，并不能夠因?yàn)檫@一規(guī)定而阻礙開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證。而且在實(shí)際操作中，這樣的情況開發(fā)商真的辦不出產(chǎn)權(quán)證是非常少見的?！?/p>

我們也向交易中心的有關(guān)人士進(jìn)行了詢問，得到的回答是，這種情況下，要辦出產(chǎn)權(quán)證也是沒有任何問題的。而事實(shí)上，其他購買車庫的業(yè)主也都曾經(jīng)向交易中心詢問過，都得到了肯定能辦出產(chǎn)權(quán)證的答復(fù)。

因此，此事就牽涉出一個(gè)問題，既然非小區(qū)業(yè)主也完全可以從開發(fā)商手里買到車庫，并且也能夠辦出產(chǎn)權(quán)證，那《杭州市住宅區(qū)配套建設(shè)暫行規(guī)定》中說到的開發(fā)商不能將小區(qū)車庫賣給非小區(qū)業(yè)主，這樣的規(guī)定豈非是一紙空文？