一、買(mǎi)房合同中要注意的風(fēng)險(xiǎn)有什么？

（一）風(fēng)險(xiǎn)一：開(kāi)發(fā)商無(wú)預(yù)售許可證

審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開(kāi)發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買(mǎi)房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。

（二）風(fēng)險(xiǎn)二：房屋買(mǎi)賣(mài)合同不規(guī)范

采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫(xiě)，關(guān)于具體地址、房屋面積、墻壁、門(mén)窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間以及配備設(shè)施等都要清楚具體。還有對(duì)其中有差異地方的處理方式也要載明。

（三）風(fēng)險(xiǎn)三：合同內(nèi)容中存在不平等條款

合同條款中雙方所填寫(xiě)的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。有一些開(kāi)發(fā)商的合同文本事先已填寫(xiě)好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫(xiě)好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買(mǎi)房人一定要提出自己的意見(jiàn)，決不能草率行事。

（四）風(fēng)險(xiǎn)四：付款方式存在欺詐

房屋買(mǎi)賣(mài)的付款方式。房屋買(mǎi)賣(mài)中很多是欺詐行為，為了避免自己的財(cái)務(wù)受到損失，有必要對(duì)付款這一細(xì)節(jié)作詳細(xì)規(guī)范，對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開(kāi)發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。

（五）風(fēng)險(xiǎn)五：交房日期不明確

確定交房日期。資金不足而延期交房是常有的事，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此要多多注意。

（六）風(fēng)險(xiǎn)六：付款與交房期限不對(duì)等

賣(mài)售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商約定你超過(guò)30天未付清房款可以解約的，對(duì)預(yù)期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)該對(duì)應(yīng)，應(yīng)該是平等的。

二、哪些房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同？

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，有下面幾種情形會(huì)被認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，您一定要謹(jǐn)慎注意。

（一）房地產(chǎn)分離出賣(mài)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

（二）產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買(mǎi)賣(mài)雙方到市房地產(chǎn)交易管理所登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。

（三）未征得共有人同意買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。

（四）侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)租出房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

（五）價(jià)格上欺詐行為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)市房地產(chǎn)交易管理所同意后才能成交。買(mǎi)賣(mài)合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣(mài)人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人可要求同出賣(mài)人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

（六）非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)课葙I(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)òㄙI(mǎi)賣(mài)）：

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3、依法收回土地使用權(quán)的；

4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

以上就是關(guān)于“買(mǎi)房合同要注意的風(fēng)險(xiǎn)”、“哪些房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同”問(wèn)題的解答。簽訂合同本是為了保障自己與他人的合法利益，但如果合同本身存在陷阱，就會(huì)嚴(yán)重危害到雙方的利益，所以購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)一定要注意合同中存在的風(fēng)險(xiǎn)，以免簽訂到一些無(wú)效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果您認(rèn)為自己無(wú)法判讀合同中的陷阱，最好的辦法自然是咨詢一位專(zhuān)業(yè)的律師，他們的建議將為您免除買(mǎi)房合同中的后顧之憂。