一、什么是懲罰性賠償

懲罰性賠償又被稱為“示范性賠償”或者“報復性賠償”，“就是行為人惡意實施該行為，或對行為有重大過失時，以對行為人實施懲罰和追求一般抑制效果為目的，法院在判令行為人支付通常賠償金的同時，還可以判令行為人支付高于受害人實際損失的賠償金。”我國懲罰性損害賠償制度的建立是以《中華人民共和國消費者權益保護法》第49條所確立的雙倍賠償原則為標志的。懲罰性賠償具有賠償，制裁，預防功能。

懲罰性規(guī)定雖然在我國漸漸得到肯定，但具體規(guī)定在法規(guī)中也只有寥寥無幾，《消法》第四十九條規(guī)定了生產者，經營者欺詐消費者的懲罰性賠償條款；《擔保法》和《合同法》也僅在定金條款中規(guī)定了雙倍返還；2003年最高人民法院公布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，共有三處條文涉及懲罰性賠償，房屋買受人可以請求出賣人負擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，分別是第八條（惡意違約懲罰性賠償）、第九條（欺詐行為的懲罰性賠償）和第十四條（房屋面積誤差懲罰性賠償）。

二、商品房買賣中如何適用懲罰性賠償

1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的。

此種情形在我國房地產業(yè)較為普遍， 房地產開發(fā)商在與買房人簽定合同后，未告知買受人又將該房屋作為抵押物抵押給銀行或第三人而獲得貸款。以便為下一步房地產開發(fā)項目取得資金。此種情況在買受人已享有權利的財產上設定抵押權，顯然構成惡意違約。需要注意的是，在適用此條款時必須要達到“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)”這一條件。

2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的。

這是 一房二賣或一房多賣情況。 出賣人與買受人已簽定購房合同。在沒有簽訂退房協(xié)議、退房手續(xù)未辦理完畢，出賣人又與第三人簽訂購房合同將此房出售給第三人，適用懲罰賠償。應當注意，對于一房多賣，情節(jié)嚴重的可能會構成刑事詐騙犯罪，我市黃滬房地產開發(fā)有限公司正是因為一房二賣甚至一房多賣，被解放區(qū)檢察院以合同詐騙罪提起公訴。顯然對于一房多賣的開發(fā)商很可能會涉及刑事犯罪。

3、出賣人訂立商品房買賣合同，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，而導致買賣合同無效或撤銷、被解除的。

我國現(xiàn)行法律對商品房的開發(fā)銷售，實施嚴格的審核制度，《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條和國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十三條明確規(guī)定，商品房預售必須取得許可證明。未取得商品房預售許可證明是不允許預售房屋的。但司法《解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售許可合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

4、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，而導致合同無效或者被撤銷、解除的。

故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。此種情況應具體分析，如果是因出賣人故意隱瞞該房已抵押的事實，致使此房最后因抵押權人行使權利，導致出賣人無法履行與買受人訂立的房屋買賣合同，應認定為欺詐；如果出賣人故意隱瞞此房已抵押的事實，但隨后該房的抵押權及時被解除不影響商品房買賣合同的履行，就不應該再認定出賣人欺詐，也不適用懲罰性賠償。

5、出賣人訂立商品房買賣合同時故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的。

此種情況是第八條的另外一種情況。出賣人在出賣房屋時，不論其是故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人，還是已經將此出賣房屋作為拆遷補償安置房屋，對于買受人或第三人來說都有可能無法取得該房屋。出賣人對無法獲得房屋的一方構成欺詐；該方有權按照本《解釋》的相關規(guī)定，要求出賣人承擔懲罰性賠償責任。