一、什么是懲罰性賠償

懲罰性賠償又被稱為“示范性賠償”或者“報(bào)復(fù)性賠償”，“就是行為人惡意實(shí)施該行為，或?qū)π袨橛兄卮筮^(guò)失時(shí)，以對(duì)行為人實(shí)施懲罰和追求一般抑制效果為目的，法院在判令行為人支付通常賠償金的同時(shí)，還可以判令行為人支付高于受害人實(shí)際損失的賠償金?！蔽覈?guó)懲罰性損害賠償制度的建立是以《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條所確立的雙倍賠償原則為標(biāo)志的。懲罰性賠償具有賠償，制裁，預(yù)防功能。

懲罰性規(guī)定雖然在我國(guó)漸漸得到肯定，但具體規(guī)定在法規(guī)中也只有寥寥無(wú)幾，《消法》第四十九條規(guī)定了生產(chǎn)者，經(jīng)營(yíng)者欺詐消費(fèi)者的懲罰性賠償條款；《擔(dān)保法》和《合同法》也僅在定金條款中規(guī)定了雙倍返還；2003年最高人民法院公布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中，共有三處條文涉及懲罰性賠償，房屋買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣人負(fù)擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，分別是第八條（惡意違約懲罰性賠償）、第九條（欺詐行為的懲罰性賠償）和第十四條（房屋面積誤差懲罰性賠償）。

二、商品房買(mǎi)賣中如何適用懲罰性賠償

1、商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。

此種情形在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)較為普遍， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在與買(mǎi)房人簽定合同后，未告知買(mǎi)受人又將該房屋作為抵押物抵押給銀行或第三人而獲得貸款。以便為下一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得資金。此種情況在買(mǎi)受人已享有權(quán)利的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)，顯然構(gòu)成惡意違約。需要注意的是，在適用此條款時(shí)必須要達(dá)到“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)”這一條件。

2、商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。

這是 一房二賣或一房多賣情況。 出賣人與買(mǎi)受人已簽定購(gòu)房合同。在沒(méi)有簽訂退房協(xié)議、退房手續(xù)未辦理完畢，出賣人又與第三人簽訂購(gòu)房合同將此房出售給第三人，適用懲罰賠償。應(yīng)當(dāng)注意，對(duì)于一房多賣，情節(jié)嚴(yán)重的可能會(huì)構(gòu)成刑事詐騙犯罪，我市黃滬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司正是因?yàn)橐环慷u甚至一房多賣，被解放區(qū)檢察院以合同詐騙罪提起公訴。顯然對(duì)于一房多賣的開(kāi)發(fā)商很可能會(huì)涉及刑事犯罪。

3、出賣人訂立商品房買(mǎi)賣合同，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，而導(dǎo)致買(mǎi)賣合同無(wú)效或撤銷、被解除的。

我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)商品房的開(kāi)發(fā)銷售，實(shí)施嚴(yán)格的審核制度，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條和國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條明確規(guī)定，商品房預(yù)售必須取得許可證明。未取得商品房預(yù)售許可證明是不允許預(yù)售房屋的。但司法《解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售許可合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

4、出賣人訂立商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，而導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的。

故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。此種情況應(yīng)具體分析，如果是因出賣人故意隱瞞該房已抵押的事實(shí)，致使此房最后因抵押權(quán)人行使權(quán)利，導(dǎo)致出賣人無(wú)法履行與買(mǎi)受人訂立的房屋買(mǎi)賣合同，應(yīng)認(rèn)定為欺詐；如果出賣人故意隱瞞此房已抵押的事實(shí)，但隨后該房的抵押權(quán)及時(shí)被解除不影響商品房買(mǎi)賣合同的履行，就不應(yīng)該再認(rèn)定出賣人欺詐，也不適用懲罰性賠償。

5、出賣人訂立商品房買(mǎi)賣合同時(shí)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的。

此種情況是第八條的另外一種情況。出賣人在出賣房屋時(shí)，不論其是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人，還是已經(jīng)將此出賣房屋作為拆遷補(bǔ)償安置房屋，對(duì)于買(mǎi)受人或第三人來(lái)說(shuō)都有可能無(wú)法取得該房屋。出賣人對(duì)無(wú)法獲得房屋的一方構(gòu)成欺詐；該方有權(quán)按照本《解釋》的相關(guān)規(guī)定，要求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。