一、互換房屋不是交易

房產(chǎn)互換以前在我國是以房屋使用權(quán)的交換開始的，當(dāng)時人們主要是以生活方便、工作就近來達到互便互利的目的。到了今天，房地產(chǎn)互換不再是單純的使用互換，房屋的使用權(quán)可以互換，其所有權(quán)也可以互換。房地產(chǎn)互換，從其性質(zhì)和屬性來說，仍是不同程度的房地產(chǎn)交易行為，因為它涉及到所有權(quán)或者使用權(quán)的變更，而且必須交納有關(guān)交易稅費?，F(xiàn)實中有三類互換房屋，其關(guān)鍵點有：

1、使用權(quán)房屋之間的互換

關(guān)鍵在于產(chǎn)權(quán)人是否同意，如公房互換必須由國家經(jīng)營出租單位同意辦理。其次，超面積或明顯收益一方，按自愿協(xié)商原則對另一方進行補償。

2、房屋所有權(quán)與使用權(quán)之間的互換

關(guān)鍵在于分清所有權(quán)性質(zhì)。房屋所有權(quán)變更一方按照正常買賣程序，到房地產(chǎn)管理單位辦理交易過戶手續(xù)，正常納稅，使用權(quán)不折抵價格。使用權(quán)需變更一方，到該房屋所有權(quán)人處申請變更，并需經(jīng)該所有權(quán)人同意才能成交。

3、房屋所有權(quán)之間的交換

在這里關(guān)鍵是掌握交換價值對等與否。按照我國管理法規(guī)，交換產(chǎn)權(quán)房屋如經(jīng)評估審定，價格相等則免交契稅。如若交換產(chǎn)權(quán)房屋雙方價值不等，根據(jù)國家有關(guān)契稅條例，交換雙方房屋價值差額，即價值高房屋價格減去價值低房屋價格，應(yīng)該上交契稅及其他有關(guān)稅收。房地產(chǎn)互換不是簡單的戶權(quán)人或使用人名字的互換，只有掌握了有關(guān)法規(guī)，才利于互換雙方的談判，使雙方能夠真正按需各得其房。

二、房屋置換如何辦理

1、置換登記：居民須攜帶原房屋的有效權(quán)證原件、業(yè)主的有效身份證原件和同住人同意置換的書面證明材料，辦理置換登記手續(xù)。

2、價格評估：初評須上門實地詳細勘察，再經(jīng)過專業(yè)人員認真計算，進行復(fù)評，從而提出房屋的評估價格。

3、置換委托：確定置換意向后，可正式委托置換公司進行房屋置換服務(wù)，簽訂房屋置換委托協(xié)議書。

4、簽訂合同：房屋委托后，由置換公司專門人員推薦房源或者尋找下家，并陪同實地看房，直到居民滿意后，正式簽訂有關(guān)交易合同或確認書。

5、辦理手續(xù)：在房屋置換委托人簽訂合同或者委托確認書后，根據(jù)合同約定，房屋置換委托人需要支付有關(guān)房款定金和代理費等，并可以開始辦理相關(guān)手續(xù)，完成房屋交割的全過程。

6、交割物業(yè)：交割驗收時，必須符合以下幾個條件：委托置換的房屋原有戶口全部遷出，室內(nèi)物件搬空，水、電、煤、通訊費用等全部結(jié)清。

看了上文，您知道房屋置換如何辦理了嗎？現(xiàn)實中，如果碰到房屋置換時，需要特別小心，因為房屋置換不僅僅是房子的交換，更是房屋使用權(quán)的交換，房屋置換時，價格評估到不到位？置換委托合不合適？在簽訂合同時，需要注意哪些問題呢？這些都需要認真考慮，因為，在房屋置換時，建議您咨詢相關(guān)專業(yè)的律師，讓律師幫您排憂解難，您也會省心不少。