（一）借名購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

借名購(gòu)房是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人，被借名之人為登記購(gòu)房人。借名買房的變通方式實(shí)際上存在很大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，以物權(quán)登記為準(zhǔn)。在借名買房的情況下，房地產(chǎn)交易中心登記的對(duì)外公示的房產(chǎn)所有權(quán)人是實(shí)際出資人的父母或子女，即“名義產(chǎn)權(quán)人”，而實(shí)際出資人則是“實(shí)際產(chǎn)權(quán)人”。

首先，如果登記購(gòu)房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難；其次，如果登記購(gòu)房人有對(duì)外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn)；再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系而被其他人繼承；最后，如果銀行最后查實(shí)實(shí)際購(gòu)房人與借款人不是同一個(gè)人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房?jī)r(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠(chéng)信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。

（二）如何防范借名購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)

借名購(gòu)房在很多人看來是一種“曲線購(gòu)房”的有效方法，并且不少經(jīng)歷了此種途徑的購(gòu)房者也的確從中節(jié)省了部分購(gòu)房成本，達(dá)到了投資房產(chǎn)的目的。然而，令人擔(dān)憂的是，人們對(duì)其暗藏的風(fēng)險(xiǎn)似乎都沒有太多的防范意識(shí)。房產(chǎn)涉及物權(quán)，目前購(gòu)房采用的是房產(chǎn)登記制度，即產(chǎn)權(quán)證上登記的是誰的名字，房子就是誰的。所以，在借名購(gòu)房之前一定要有充分的認(rèn)識(shí)并做好防范。

1、如果確實(shí)需要采取借名方式購(gòu)買房屋的話，那么實(shí)際產(chǎn)權(quán)人要和名義產(chǎn)權(quán)人簽好協(xié)議，以書面方式確定該房地產(chǎn)的實(shí)際出資人和權(quán)利人。同時(shí)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人在購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)從自己的賬戶支付房?jī)r(jià)款，并保留好付款單據(jù)。日后如發(fā)生糾紛，實(shí)際購(gòu)房者可以憑書面證據(jù)以司法手段來保護(hù)自己的權(quán)利。

2、實(shí)際產(chǎn)權(quán)人還可與名義產(chǎn)權(quán)人至房地產(chǎn)交易中心就該房地產(chǎn)做一個(gè)個(gè)人抵押，由名義產(chǎn)權(quán)人將該房地產(chǎn)抵押給實(shí)際產(chǎn)權(quán)人。這樣名義產(chǎn)權(quán)人就無法跳過實(shí)際產(chǎn)權(quán)人擅自出售房屋和損害實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的利益。

借名買房中的登記購(gòu)房人與實(shí)際出資人之間往往存在特殊的關(guān)系，登記購(gòu)房人的誠(chéng)信、資金狀況、雙方當(dāng)事人關(guān)系的好壞等情形決定了實(shí)際出資人購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)的大小。在借名買房時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)登記購(gòu)房人進(jìn)行全面了解，包括但不限于誠(chéng)信情況、為人處事等方面的內(nèi)容，如果可能，完全可以讓其提供相應(yīng)的擔(dān)保，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

本文對(duì)借名購(gòu)房可能存在的風(fēng)險(xiǎn)以及如何防范風(fēng)險(xiǎn)作了基本的介紹。為應(yīng)付國(guó)家調(diào)控政策借名購(gòu)房的行為可能面臨多重風(fēng)險(xiǎn)很大程度上可能冒著房財(cái)兩空的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待，在遇到此類問題時(shí)，最好能尋求專業(yè)律師的陪同，讓您的權(quán)益更有保障。