小區(qū)公共收益歸誰(shuí)
小區(qū)業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)公共收益經(jīng)費(fèi)使用有異議，業(yè)委會(huì)被業(yè)主告上法庭。近日，上海市靜安區(qū)人民法院對(duì)顧先生等4名業(yè)主狀告華通公寓業(yè)委會(huì)撤銷權(quán)糾紛一案作出判決，分別對(duì)4名業(yè)主要求業(yè)委會(huì)撤銷華通公寓收益約定和公布2006－2007年房屋維修基金的使用明細(xì)賬目的訴訟請(qǐng)求不予支持。這是上海市首例小區(qū)業(yè)主狀告業(yè)委會(huì)的糾紛案件。 華通公寓業(yè)主委員會(huì)系2006年3月成立，原先的業(yè)委會(huì)與上海華通置業(yè)有限公司物業(yè)管理分公司曾簽訂過(guò)物業(yè)管理合同，期限從2002年4月15日至2004年4月16日止，該合同中約定小區(qū)停車費(fèi)用于小區(qū)建設(shè)和彌補(bǔ)物業(yè)虧損。原物業(yè)管理合同到期后，現(xiàn)任華通公寓業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司續(xù)簽合同。后區(qū)房地局要求該物業(yè)公司繼續(xù)對(duì)華通公寓進(jìn)行物業(yè)管理。
2007年1月29日，華通公寓業(yè)主委員會(huì)仍與該物業(yè)公司簽訂《華通公寓公共收益情況約定》，約定華通公寓的停車費(fèi)每月3000元、電梯廣告費(fèi)每月人民幣250元用于公寓房屋的日常維修、公燈費(fèi)等支出，單獨(dú)立賬?？顚Ｓ?，由業(yè)委會(huì)核定并定期向業(yè)主公布。2006年至2007年期間，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司共同制定了華通公寓業(yè)主大會(huì)賬目公布報(bào)表，商品住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用帳戶公開(kāi)報(bào)表、停車廣告收益等報(bào)表予以公布。因涉案4名業(yè)主對(duì)電梯改造的維修基金支出、公共收益收入、支出等費(fèi)用產(chǎn)生異議，故要求業(yè)委會(huì)提供維修基金支出的費(fèi)用清單及結(jié)算報(bào)告、分?jǐn)傄罁?jù)明細(xì)賬目，公共收入及支出的明細(xì)賬目，還要求撤銷未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的《華通公寓公共收益情況約定》。因業(yè)主與業(yè)委會(huì)協(xié)商不成，4名業(yè)主于2008年4月8日分別起訴到法院，認(rèn)為在未得到業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)委會(huì)擅自指定該物業(yè)公司為小區(qū)物業(yè)管理，遂起訴要求公布小區(qū)公共收益及支取情況，公布近3年來(lái)的物業(yè)房屋維修基金的使用。審理中，4名業(yè)主還提供了上海滬港金茂會(huì)計(jì)師事務(wù)所的審計(jì)報(bào)告，審計(jì)報(bào)告指出華通公寓專項(xiàng)維修資金的使用、公共收益支配等存在問(wèn)題。
業(yè)主委員會(huì)侵權(quán)怎么辦
法庭上，華通公寓業(yè)委會(huì)辯稱，原該小區(qū)物業(yè)一直由該物業(yè)公司在管理，合同到期后物業(yè)公司因虧損不愿繼續(xù)服務(wù)。經(jīng)區(qū)房地局指定華通物業(yè)公司繼續(xù)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，而非業(yè)委會(huì)擅自決定聘用。鑒于該現(xiàn)狀，華通公寓的公共收益仍在補(bǔ)貼物業(yè)公司，來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)公司開(kāi)支上的虧損。雙方有合同約定，在每半年一次的財(cái)政收支情況表中予以公布。業(yè)委會(huì)對(duì)維修基金使用是嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行的，每半年公布財(cái)務(wù)報(bào)表，并公布支出情況，涉及售后公房的維修基金也由建設(shè)銀行定期發(fā)放，均不存在未公布的現(xiàn)象。
法院認(rèn)為，業(yè)主對(duì)居住物業(yè)的共有部分，均具有共同管理權(quán)，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主業(yè)委會(huì)的決定，代表了業(yè)主意愿，對(duì)眾業(yè)主具有約束力。業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的決定，享有監(jiān)督權(quán)。華通公寓業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂《華通公寓公共收益情況約定》，是涉及全體業(yè)主權(quán)益的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)先征詢業(yè)主意再經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論后通過(guò)。鑒于華通公寓物業(yè)管理虧損的特殊性，一直延續(xù)著公共收益補(bǔ)貼物業(yè)公司的做法，該小區(qū)的部分業(yè)主也予以積極支持。4名業(yè)主對(duì)該補(bǔ)貼做法有不同意見(jiàn)，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)做好解釋工作?！度A通公寓公共收益情況約定》涉及到全體業(yè)主的共同利益，在眾業(yè)主之間未達(dá)成一致的情況下，但現(xiàn)僅有4名業(yè)主訴請(qǐng)撤銷權(quán)，未達(dá)到小區(qū)過(guò)50%的業(yè)主認(rèn)可，法院遂一審判決對(duì)4名業(yè)主的訴訟請(qǐng)求不予支持。
