一、業(yè)主大會上的投票權數(shù)如何確定

參加業(yè)主大會會議，行使投票權是在物業(yè)管理活動中的一項基本權利，同時也是業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內自主管理的主要方式。但是，由于業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內擁有的產(chǎn)權份額不盡一致，有的相差還比較大，簡單的采用一戶一票的方式確定業(yè)主的投票權，不能充分保障業(yè)主權利的公平。因此，必須根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內產(chǎn)權分布的實際情況，合理、公平的確定業(yè)主的投票權數(shù)。

1、首次業(yè)主大會會議，業(yè)主的投票權數(shù)依據(jù)物業(yè)建筑面積確定，業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內擁有的物業(yè)建筑面積是確定業(yè)主投票權數(shù)的基礎和標準，業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積大，相應也就擁有較多的投票權數(shù)，兩者之間應保持基本一致；

2、首次業(yè)主大會會議，業(yè)主的投票權數(shù)，有政策規(guī)定的，從其規(guī)定，沒有規(guī)定的，計算方式是1平方米為1個投票權，不足1平方米的部分采用四舍五入方法計算；

3、業(yè)主大會成立后，召開業(yè)主大會會議的，應該按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》約定的辦法確定業(yè)主投票權；

4、屬全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、設施設備用房等的物業(yè)面積不計人總投票權數(shù)。

需要注意的問題是，有些物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會時，只統(tǒng)計了購買住宅物業(yè)的業(yè)主的投票權數(shù)，而對在物業(yè)管理區(qū)域內擁有產(chǎn)權的開發(fā)建設單位、購買了本物業(yè)管理區(qū)域內非住宅物業(yè)等其他業(yè)主的投票權沒有計入物業(yè)管理區(qū)域內的投票權總數(shù)中。這種做法是錯誤的，按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，房屋的所有權是業(yè)主，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有參加業(yè)主大會會議，行使投票權的權利，因此，在實際操作過程中，在確定業(yè)主的投票權數(shù)之前，應首先明確本物業(yè)的物業(yè)管理區(qū)域的范圍，包括哪些物業(yè)，然后在這一范圍內確定業(yè)主身份，最后對已確定身份的業(yè)主所擁有的投票權數(shù)進行確定。

二、業(yè)主大會會議召開形式

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1、2以上投票權的業(yè)主參加。

召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，還應當同時告知相關的居民委員會。

業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。