一、業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)如何確定
參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)是在物業(yè)管理活動(dòng)中的一項(xiàng)基本權(quán)利，同時(shí)也是業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)自主管理的主要方式。但是，由于業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擁有的產(chǎn)權(quán)份額不盡一致，有的相差還比較大，簡單的采用一戶一票的方式確定業(yè)主的投票權(quán)，不能充分保障業(yè)主權(quán)利的公平。因此，必須根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)分布的實(shí)際情況，合理、公平的確定業(yè)主的投票權(quán)數(shù)。
1、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主的投票權(quán)數(shù)依據(jù)物業(yè)建筑面積確定，業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擁有的物業(yè)建筑面積是確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的基礎(chǔ)和標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積大，相應(yīng)也就擁有較多的投票權(quán)數(shù)，兩者之間應(yīng)保持基本一致；
2、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，有政策規(guī)定的，從其規(guī)定，沒有規(guī)定的，計(jì)算方式是1平方米為1個(gè)投票權(quán)，不足1平方米的部分采用四舍五入方法計(jì)算；
3、業(yè)主大會(huì)成立后，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)該按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》約定的辦法確定業(yè)主投票權(quán)；
4、屬全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、設(shè)施設(shè)備用房等的物業(yè)面積不計(jì)人總投票權(quán)數(shù)。
需要注意的問題是，有些物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，只統(tǒng)計(jì)了購買住宅物業(yè)的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，而對(duì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擁有產(chǎn)權(quán)的開發(fā)建設(shè)單位、購買了本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)等其他業(yè)主的投票權(quán)沒有計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的投票權(quán)總數(shù)中。這種做法是錯(cuò)誤的，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)是業(yè)主，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)的權(quán)利，因此，在實(shí)際操作過程中，在確定業(yè)主的投票權(quán)數(shù)之前，應(yīng)首先明確本物業(yè)的物業(yè)管理區(qū)域的范圍，包括哪些物業(yè)，然后在這一范圍內(nèi)確定業(yè)主身份，最后對(duì)已確定身份的業(yè)主所擁有的投票權(quán)數(shù)進(jìn)行確定。
二、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開形式
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。但無論采用哪種方式召開會(huì)議，都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1、2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
