一、業(yè)主大會(huì)成立條件是什么
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)成立的條件是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年。符合業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)書(shū)面報(bào)告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府），街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）在接到書(shū)面報(bào)告后的30日內(nèi)，與區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)一起組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱“籌備組”）。籌備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門(mén)、部分業(yè)主、建設(shè)單位組成?；I備組中的業(yè)主由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）組織業(yè)主予以推薦產(chǎn)生?；I備組成員名單確定后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告?；I備組應(yīng)做好各項(xiàng)籌備工作，并組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。居住物業(yè)管理區(qū)域召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居（村）民委員會(huì)參加，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
二、業(yè)主大會(huì)越權(quán)業(yè)主該怎么辦
小區(qū)的業(yè)主大會(huì)難以召開(kāi)，即使召開(kāi)后也存在已經(jīng)成立的業(yè)主大會(huì)換屆難、業(yè)主委員會(huì)交接難的問(wèn)題，也是近期物業(yè)方面矛盾比較集中的一個(gè)方面。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作缺少相關(guān)監(jiān)督，侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn)，比如業(yè)主所享有的大會(huì)討論事項(xiàng)的表決權(quán)、制訂修改公約和大會(huì)議事規(guī)則權(quán)、選舉及解任業(yè)主委員會(huì)成員權(quán)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)等權(quán)利，在實(shí)踐中經(jīng)常被侵犯等引出了不少矛盾和糾紛。 解讀
現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)這個(gè)方面的規(guī)定較為簡(jiǎn)單，沒(méi)有對(duì)無(wú)業(yè)主大會(huì)非訟程序進(jìn)行配套的相關(guān)法律法規(guī)，執(zhí)行中存在諸多問(wèn)題，比如業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作如何有效監(jiān)督，對(duì)業(yè)主大會(huì)選任事項(xiàng)意見(jiàn)不一，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的不適當(dāng)決定、侵害利益等是否可通過(guò)訴訟解決等。
總的來(lái)說(shuō)，業(yè)主作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)人，不僅對(duì)建筑物專(zhuān)有部分享有專(zhuān)有權(quán)，對(duì)共用部分享有共用權(quán)，同時(shí)作為小區(qū)成員還享有成員權(quán)，業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式，在物業(yè)小區(qū)的框架的范圍內(nèi)進(jìn)行民主管理、自我管理，通過(guò)民主協(xié)商，個(gè)人利益服從共同利益，少數(shù)人的利益服從多數(shù)的利益，采取多數(shù)決或絕對(duì)多數(shù)決的方式?jīng)Q定小區(qū)物業(yè)管理、處分、使用等事項(xiàng)。
業(yè)內(nèi)人士建議，業(yè)主可以采用在業(yè)主大會(huì)內(nèi)部設(shè)置監(jiān)督部門(mén)等方式，來(lái)避免業(yè)主大會(huì)的越權(quán)行為等。
