一、什么是業(yè)主委員會(huì)

所謂業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司管理運(yùn)作的民間性組織。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利基礎(chǔ)是全體業(yè)主對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)進(jìn)行管理和監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑物區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督業(yè)主對(duì)建筑物享有以上權(quán)利，但業(yè)主權(quán)利是分散的，因此必須存在一個(gè)組織機(jī)構(gòu)來(lái)代表全體的業(yè)主執(zhí)行和保護(hù)其享有的合法權(quán)益，此即構(gòu)成了業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的理論條件。產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行相應(yīng)的法定職責(zé)。

二、業(yè)主委員會(huì)享有哪些權(quán)利

業(yè)主委員會(huì)代表著該物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其權(quán)利基礎(chǔ)是對(duì)物業(yè)的所有權(quán)。因此，業(yè)主委員會(huì)最基本的權(quán)利是對(duì)與該物業(yè)有關(guān)的重大事項(xiàng)擁有管理和執(zhí)行權(quán)。這種權(quán)利通過(guò)業(yè)主公約于業(yè)主委員會(huì)議事章程予以保證。業(yè)主委員會(huì)依法享有相應(yīng)的權(quán)利，有權(quán)作出一定的行為和要求他人作出相應(yīng)的行為。業(yè)主委員會(huì)除了常規(guī)的諸如召集和主持業(yè)主大會(huì)、修訂業(yè)主公約及議事章程外，根據(jù)筆者辦理的案件為例，筆者所在團(tuán)隊(duì)經(jīng)上海某小區(qū)全體業(yè)主委托負(fù)責(zé)辦理成立業(yè)主委員會(huì)事宜，在該業(yè)主委員會(huì)成立后其具體的職能體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

1、業(yè)主委員會(huì)享有內(nèi)部議事的權(quán)利。在嚴(yán)格的組織框架中小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)才能正常行使議事職能，如依法選舉自己社區(qū)的代表、委員、法定代表人（業(yè)主委員會(huì)主任）；依法討論決定社區(qū)的重大事務(wù)并使之形成有效的決議。筆者經(jīng)手的某一案件因小區(qū)多年未成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)矛盾糾紛不斷，包括業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主與業(yè)主之間的法律爭(zhēng)議，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，筆者即根據(jù)法律規(guī)定擬定了《業(yè)主議事章程≥及《業(yè)主公約》。這兩份法律文件如同《公司章程》在公司內(nèi)部的法律地位一樣，對(duì)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行了全面、具體的規(guī)定。其中，最重要的內(nèi)容包括委員選舉、舉行會(huì)議、小區(qū)事務(wù)管理等內(nèi)容，由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督和管理。

2、業(yè)主委員會(huì)享有決議執(zhí)行的權(quán)利。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)重大事物都應(yīng)當(dāng)交由業(yè)主大會(huì)來(lái)決定，業(yè)委會(huì)是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。社區(qū)業(yè)主大會(huì)的所有決議、決定、章程、規(guī)定代表著社區(qū)全體業(yè)主、全體居民的利益，必須得到全面徹底的貫徹執(zhí)行。而健全的社區(qū)業(yè)主委員會(huì)體制能夠保證這些決議、決定、章程、規(guī)定的執(zhí)行力度。這一職能，是業(yè)主委員會(huì)的核心職能，業(yè)主委員會(huì)為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)關(guān)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)表決制定的《業(yè)主公約》的內(nèi)容，如維修基金的使用、小區(qū)廣告設(shè)施、停車位使用問(wèn)題等。

3、業(yè)主委員會(huì)享有外部簽約的權(quán)利。社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的代表人員可以依法在授權(quán)范圍內(nèi)同自然人或法人談判并簽訂合同，法律明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)以個(gè)人名義同物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，這一職能是業(yè)主委員會(huì)的重要職能，充分體現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的委托管理關(guān)系。