一、什么是業(yè)主委員會

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會代表著一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護本物業(yè)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。

二、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司有什么不同

物業(yè)管理的實際認真對照新合同法就會發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理是有本質(zhì)上的區(qū)別的，具體反映在以下幾個方面：

1、合同的目的不同。

《中華人民共和國合同法》第三百九十六條明確規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同”。這條規(guī)定是法律對委托合同概念的界定。依據(jù)這條法律規(guī)定委托合同的最主要特征就是以處理委托人事務為目的。所謂委托人的事務，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。首先，物業(yè)管理的管理服務并不是事務，物業(yè)管理的實質(zhì)是作為管理服務人的物業(yè)管理公司所提供的專業(yè)化、技術(shù)化的有償服務；其次，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務的特點，作為業(yè)主、業(yè)主委員會并不能親自來處理，同時對于一個大型的住宅區(qū)，業(yè)主人數(shù)可能會達數(shù)千人，如果每一個業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管理的具體管理服務工作，那么住宅區(qū)的秩序就可能天下大亂，最終導致表面上人人都在管，實際上人人都不管，也無法管的局面?！?/p>

2、《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務?！边@實質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實義務。但物業(yè)管理的管理服務并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務工作是依據(jù)合同的范圍、項目，遵循物業(yè)管理法律、法規(guī)，獨立自主地開展物業(yè)管理服務的經(jīng)營活動的。在物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理服務的經(jīng)濟活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)督權(quán)，而沒有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實義務。

3、物業(yè)管理收費的方式與委托合同不同。

眾所周知，物業(yè)管理收費方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交交納的。而委托合同所規(guī)定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規(guī)定的，處理事務的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對于報酬則采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業(yè)管理收費有著本質(zhì)的區(qū)別。

4、依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零八條：“委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務”的規(guī)定，委托合同可以采取重復委托；而物業(yè)管理法律、法律規(guī)定物業(yè)管理公司只可以將專項經(jīng)營服務業(yè)務委托給專營公司，不得將整體管理服務責任交給他人。

5、《中華人民共和國合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。”即法律規(guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當事人信任關(guān)系的基礎(chǔ)上，若一方對另一方的信任有所動搖，則不問客觀上是否有理由，均應準許其終止委托關(guān)系。雙方當事人可隨時行使解除權(quán)，并依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（五）款：“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對方即可，而無須征得對方的同意。