開發(fā)商延期交房怎么辦
■案情回放
王女士與美華房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“美華公司”）于2000年5月11日簽訂購房合同一份。該合同約定房款總價為612萬元，合同簽訂當(dāng)日，乙方付購房款45萬元，余款應(yīng)在2001年11月30日前結(jié)清。未按期付清結(jié)算款每天按房價之0。1%向甲方交付違約金；甲方應(yīng)于2001年11月30日將房屋正式交付給乙方使用，如因甲方原因延期交付使用，每天按房價之0。1%向乙方支付違約金。
按照約定，合同簽訂后王女士支付了45萬元現(xiàn)金。在2001年11月20日，王女士到美華公司施工現(xiàn)場看到房屋還在建設(shè)，估計不能按時交房，為避免損失，就沒有交付余款而回家了。到了交房期限，美華公司果真沒有按約交房，兩個月后，美華公司通知王女士來交余款并辦理房屋交接手續(xù)，但王女士堅持要在余款中扣除美華公司的違約金，美華公司不同意，于是王女士不交款也不接房屋鑰匙。又過了三個月后，王女士訴至法院。
王女士訴稱：美華公司單方違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。美華公司辯稱自己違約有不可抗力因素，同意支付晚交房兩個月的違約金，但王女士未按時交付余款，也屬違約行為，反訴要求王女士支付延期付款違約金。王女士作為反訴被告，認(rèn)為自己在看到美華公司不能按時交房的情形下，才不支付余款，是自我保護(hù)行為，是正確地履行了不安抗辯權(quán)，不同意美華公司的反訴請求。
■法院判決
此案一審法院判決本訴被告美華公司構(gòu)成違約，應(yīng)支付本訴原告王女士違約金每天按房價總額的0。1%，從2001年12月1日始計算至交房時為止。反訴被告王女士因基于反訴原告不能按合同規(guī)定期限交房這一事實，而在合同規(guī)定的付清房款日以及反訴原告實際交付房屋之日前未交清剩余房款，應(yīng)認(rèn)定為正當(dāng)行使同時履行抗辯權(quán)，其行為不構(gòu)成違約，故對美華公司的反訴請求不予支持。
美華公司不服，在法定期間內(nèi)提起上訴。二審法院在全面地調(diào)查和認(rèn)定本案的事實的基礎(chǔ)上，作出改判：一、上訴人美華公司在判決生效后七日內(nèi)支付被上訴人王女士違約金每天按房價總額之0。1%，從2001年12月1日始計算至交房通知送至王女士通訊處止。二、被上訴人王女士在判決生效后七日內(nèi)支付上訴人美華公司違約金每天按未付清房屋余款之總額0。1%，從2001年11月30日計至實際交付日止。
雙方當(dāng)事人現(xiàn)已履行完畢。
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■律師分析
1、本合同履行過程中雙方均有違約行為，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
2、王女士稱自己不按時交付房屋余款的行為，是在正當(dāng)?shù)匦惺孤男锌罐q權(quán)，一審法院也做出如此認(rèn)定，這是錯誤的，正當(dāng)?shù)匦惺雇瑫r履行抗辯權(quán)是在債務(wù)沒有先后履行順序這一前提下才產(chǎn)生的。按《中華人民共和國合同法》第六十六條之規(guī)定：當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。而按購房合同約定，王女士應(yīng)于2001年11月30日前將房屋余款交付給美華公司，而美華公司是在2001年11月30日將房屋交付給王女士，雙方的履行期限相差一天，不是同時履行義務(wù)。因此認(rèn)定王女士未按時支付余款的行為是正當(dāng)行使同時履行抗辯權(quán)屬前提錯誤。
那么能認(rèn)定王女士未按時支付余款的行為是正當(dāng)?shù)匦惺沽瞬话部罐q權(quán)呢？也不能，因為不安抗辯權(quán)的行使是受到嚴(yán)格的限制的?！吨腥A人民共和國合同法》第六十八條規(guī)定：應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。不安抗辯權(quán)僅限于上面的四種情況，除此之外不能認(rèn)定為行使不安抗辯權(quán)。本案中美華公司只是由于客觀原因未能按時交房，不存在上述四種情形之一，故無不安抗辯權(quán)的前提。
3、雖然購房合同約定，王女士未按時支付房屋余款，要按房屋總價每日0。1%計算違約金，但依據(jù)公平原則，王女士的違約造成美華公司未能按時收取的只是購房余款。所以二審法院將王女士的違約金計算基數(shù)認(rèn)定為未付的房屋余款，是合乎情理的。
