一、什么是更正登記

更正登記是指為消除因登記錯(cuò)誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實(shí)體權(quán)利關(guān)系原始的不一致狀態(tài)，對既存登記內(nèi)容的一部進(jìn)行訂正補(bǔ)充而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯(cuò)誤的登記提供救濟(jì)途徑，保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)利，維護(hù)秩序安定與交易安全。

作為不動產(chǎn)登記瑕疵的基本救濟(jì)手段，各國登記制度中均有更正登記的規(guī)定。物權(quán)法在總結(jié)我國登記規(guī)則中更正登記經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，借鑒西方國家關(guān)于更正登記的立法經(jīng)驗(yàn)，對不動產(chǎn)更正登記制度作出明確規(guī)定。

物權(quán)法第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”更正登記與異議登記同樣是保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或者真正權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的法律措施。與異議登記不同的是，更正登記是徹底地消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，避免第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿取得不動產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)。故更正登記是對原登記權(quán)利的涂銷登記，同時(shí)也是對真正權(quán)利的初始登記。

二、什么情形可申請房屋更正登記

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，更正登記應(yīng)具備如下構(gòu)成要件：

1、不動產(chǎn)登記事項(xiàng)記載錯(cuò)誤。更正登記以登記手續(xù)的錯(cuò)誤或遺漏為修正對象。登記錯(cuò)誤是申請更正登記的前提條件，包括錯(cuò)誤和遺漏兩種情形。所謂錯(cuò)誤是指雖然登記簿上有記載但欠缺真實(shí)，所記載的內(nèi)容與不動產(chǎn)的真實(shí)狀態(tài)不一致。而遺漏則是指應(yīng)該登記的內(nèi)容未予登記。無論錯(cuò)誤或遺漏，其實(shí)質(zhì)均在于欠缺真實(shí)的記載，使登記不能反映不動產(chǎn)的實(shí)際狀態(tài)。至于該錯(cuò)誤與遺漏是基于當(dāng)事人的過錯(cuò)還是因登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)所致則在所不問。

2、須權(quán)利人或利害關(guān)系人申請。更正登記的目的是為了保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人的物權(quán)，許可真正的權(quán)利人或者利害關(guān)系人依據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài)對不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進(jìn)行更正，因此須有權(quán)利人或者利害關(guān)系人向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出申請，登記機(jī)關(guān)才能進(jìn)行更正登記。這里的權(quán)利人，包括登記權(quán)利人和事實(shí)上的權(quán)利人，而利害關(guān)系人則是指與登記權(quán)利有法律上利益關(guān)系的人，如其權(quán)利因錯(cuò)、漏登記而受到侵害的當(dāng)事人。對于非權(quán)利人或利害關(guān)系人，因登記錯(cuò)、漏并未損害其利益，故無權(quán)申請更正登記。

3、須登記權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤。更正登記是對原登記事項(xiàng)的訂正補(bǔ)充，事關(guān)登記權(quán)利人的利益，只有在登記權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的情況下，登記機(jī)關(guān)才可以進(jìn)行更正登記。因此，登記權(quán)利人的書面同意或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤，是進(jìn)行更正登記必不可少的要件。

更正登記是對錯(cuò)誤登記的更正和補(bǔ)充，因而具有向未來消滅登記權(quán)利的法律效力，從而保護(hù)真正權(quán)利人的利益不至因錯(cuò)誤登記而遭受損害。不動產(chǎn)登記由專門的登記機(jī)關(guān)執(zhí)行，由專業(yè)的登記人員具體操作，雖然有嚴(yán)格的操作程序，但也很難避免發(fā)生登記錯(cuò)誤或遺漏，出現(xiàn)登記簿記載的權(quán)利人與真正權(quán)利人不一致或權(quán)利遺漏現(xiàn)象，從而使真正的權(quán)利人可能因此遭受損害。為了徹底地消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，使登記權(quán)利人與真正權(quán)利人保持一致，從而維護(hù)真正權(quán)利人的利益，避免第三人基于登記的公信力取得不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利，造成真正權(quán)利人的損害，法律乃設(shè)置了更正登記制度，作為對錯(cuò)誤登記的救濟(jì)措施。更正登記既然僅具有向未來消滅登記權(quán)利的法律效力，因此不得對抗在更正登記之前取得權(quán)利的善意第三人。

當(dāng)然，我國物權(quán)法對更正登記的制度設(shè)計(jì)上仍有不足，如未規(guī)定登記機(jī)關(guān)依職權(quán)的更正登記，這是不夠全面的?！坝绣e(cuò)誤就應(yīng)當(dāng)糾正，在登記機(jī)關(guān)自己發(fā)生登記錯(cuò)誤時(shí)，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)許可登記機(jī)關(guān)自己更正。另外，考慮到因?yàn)樽匀辉虬l(fā)生的不動產(chǎn)變故可能有權(quán)利人不愿申請更正的情形，或者權(quán)利人及利害關(guān)系人怠于提起更正登記的申請而妨礙交易的情形，或者不動產(chǎn)物權(quán)因繼承和事實(shí)行為等已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移而取得人怠于進(jìn)行變更登記的情形，以及登記機(jī)關(guān)自己發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)誤的登記（如書寫錯(cuò)誤）的情形，登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行更正，實(shí)屬必要?！币虼?，在未來制定不動產(chǎn)登記法時(shí)應(yīng)對登記機(jī)關(guān)依職權(quán)的更正登記予以規(guī)定，以完善更正登記的類型，使登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行更正登記有法可依。