一、什么是異議登記

異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時(shí)保全措施。

我國(guó)物權(quán)法在借鑒國(guó)外立法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合我國(guó)實(shí)際，創(chuàng)設(shè)了異議登記制度。該法第19條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！蔽覀冎砸?jiǎng)?chuàng)設(shè)異議登記制度，是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記具有公信力，即使登記事項(xiàng)存在錯(cuò)誤，對(duì)于信賴(lài)該登記而進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易并辦理了登記的人而言，其取得的物權(quán)也應(yīng)受到法律保護(hù)，這樣真正權(quán)利人的利益就會(huì)受到損害。雖然通過(guò)法律規(guī)定的更正登記可以消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，但登記錯(cuò)誤的更正需要一個(gè)過(guò)程，在此過(guò)程中，登記權(quán)利人有可能處分不動(dòng)產(chǎn)，從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受到損害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為，有必要采取措施來(lái)保全權(quán)利。

二、異議登記的構(gòu)成要件是什么

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，異議登記應(yīng)具備如下要件：

1、不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)被認(rèn)為錯(cuò)誤。登記錯(cuò)誤是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀態(tài)和事實(shí)權(quán)利不一致。登記錯(cuò)誤既可能因當(dāng)事人原因造成，也可能因登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)而發(fā)生。不管是何種原因，只要權(quán)利人或者利害關(guān)系人依自己的見(jiàn)解認(rèn)為登記錯(cuò)誤時(shí)即可提出異議登記，并不需要已有確切的證據(jù)證明登記確實(shí)有誤。

2、登記權(quán)利人不同意更正或登記機(jī)關(guān)不予更正。登記事項(xiàng)錯(cuò)誤并不必然導(dǎo)致異議登記，因?yàn)榇藭r(shí)權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)更正登記，來(lái)消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)。如果登記權(quán)利人書(shū)面同意更正，或者在有確切證據(jù)證明登記錯(cuò)誤的情況下登記機(jī)關(guān)予以更正的，均無(wú)需提起異議登記。只有在登記權(quán)利人不同意更正或者登記機(jī)關(guān)不予更正時(shí)，才有提起異議登記的必要。

3、須權(quán)利人或利害關(guān)系人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)。異議登記是為保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或者真正權(quán)利人的利益而設(shè)的，因此只有權(quán)利人和利害關(guān)系人才有權(quán)申請(qǐng)異議登記。異議登記的申請(qǐng)人具體包括事實(shí)上享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而未在登記簿上記載或者在登記簿上錯(cuò)誤記載的人，以及因登記錯(cuò)誤而使其應(yīng)有權(quán)利受到侵害的利害關(guān)系人。如果不是真正權(quán)利人或與登記權(quán)利無(wú)關(guān)的人，即使登記錯(cuò)誤也無(wú)權(quán)提起異議登記。