一、什么是善意取得

《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無權(quán)處分人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！睆脑摋l規(guī)定可以看出，善意取得的構(gòu)成包括無權(quán)處分、受讓人善意、轉(zhuǎn)讓合同有償、完成公示四個(gè)要件。

四個(gè)要件必須同時(shí)具備，否則不構(gòu)成善意取得。無權(quán)處分是指轉(zhuǎn)讓人無權(quán)對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行處分，轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分財(cái)產(chǎn)的行為是善意取得的前提，物權(quán)法規(guī)定的善意取得制度使無權(quán)處分能夠產(chǎn)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效果。受讓人善意，是指受讓人在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)該知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的善意判斷，通常只要受讓人信賴了登記，就是善意的。如同一房屋連續(xù)多次轉(zhuǎn)移登記，最后一個(gè)受讓人出于對(duì)登記行為的信賴，而購(gòu)買該房屋的行為，就構(gòu)成善意。轉(zhuǎn)讓合同有償，是指受讓人支付了合理對(duì)價(jià)。合理的價(jià)格并不完全等同于市價(jià)，而是應(yīng)當(dāng)以同等交易場(chǎng)合、同等交易當(dāng)事人以及以一個(gè)合理人的判斷標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行判斷。為了確定受讓人是否支付了合理的對(duì)價(jià)，法院應(yīng)當(dāng)考慮買賣中的“減損逾半”規(guī)則。依據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，如果買賣某物的價(jià)格不足其真實(shí)價(jià)格的一半，那么，就允許撤銷該買賣。完成公示，是指轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 

二、房屋轉(zhuǎn)讓中是否適用善意取得

物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，對(duì)房屋登記行政案件審理，提出了新的課題。房屋權(quán)屬登記是行政機(jī)關(guān)依當(dāng)事人的申請(qǐng)而作出的行政行為，一旦登記行為作出即發(fā)生房屋權(quán)屬生效的法律后果。同樣，房屋登記行為一旦被撤銷就直接影響善意取得的效力。買受人是否為善意有償取得房屋所有權(quán)，直接關(guān)系到裁判方式的選擇適用，構(gòu)成善意取得，不能判決撤銷登記行為，而只能判決確認(rèn)登記行為違法，不否定登記行為的法律效力，這樣才能保證行政法與物權(quán)法的銜接。因此，就這個(gè)意義而言，在審理房屋登記行政案件時(shí)，確有必要適用善意取得制度，惟此才能真正實(shí)現(xiàn)法院在對(duì)行政機(jī)關(guān)實(shí)施司法監(jiān)督的同時(shí)，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益的目的

1、第三人購(gòu)買的房屋不屬于善意取得，參照民法通則第58條和合同法第52條、第59條的規(guī)定，房屋買賣行為屬于無效的行為，人民法院應(yīng)當(dāng)依法判決撤銷被訴核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證行為。

2、第三人購(gòu)買的房屋屬于善意取得，房屋管理機(jī)關(guān)未盡審慎審查職責(zé)的，依據(jù)物權(quán)法第106條等有關(guān)法律的規(guī)定，第三人的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，人民法院可以判決確認(rèn)被訴具體行政行為違法。

3、如果不能確定第三人購(gòu)買的房屋是否屬于善意取得，應(yīng)當(dāng)中止案件審理，待有權(quán)機(jī)關(guān)作出有效確認(rèn)后，再恢復(fù)審理?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第5條規(guī)定：“同一房屋多次轉(zhuǎn)移登記，原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人對(duì)首次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人對(duì)首次轉(zhuǎn)移登記行為及后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為一并提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理；人民法院判決駁回原告就在先轉(zhuǎn)移登記行為提出的訴訟請(qǐng)求，或者因保護(hù)善意第三人確認(rèn)在先房屋登記行為違法的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回原告對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為的起訴。原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人未就首次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟，對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟的，人民法院不予受理?！睆纳鲜鏊痉ń忉尵?guī)定了人民法院在審理行政案件的過程中是可以對(duì)善意取得進(jìn)行審查和判斷的。