一房二賣怎么辦

【案件回放】

2007年12月，王某與劉某簽訂房屋買賣合同。雙方約定，劉某于2008年1月一次性支付王某42萬元房款，王某同時(shí)間將住宅鑰匙交給劉某。雙方還約定合同違約金為5萬元。此后，劉某按約定向王某支付房款時(shí)，王某卻一再推托。

劉某后來了解到，王某在2008年1月4日已將住宅以45萬元的價(jià)格賣給了孫某，并在房屋管理局辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記。于是，劉某到法院起訴，要求王某履行合同、交付房屋，支付違約金。

法院判決王某向劉某支付違約金5萬元，駁回劉某其他訴訟請(qǐng)求。

什么是房屋預(yù)告登記

【律師視點(diǎn)】

本案是在現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)一房二賣的典型案例，因原房主的一房二賣，致使簽訂合同的另一方當(dāng)事人王某期待的物權(quán)落空，造成難以挽回的損失。

一、本案判決的依據(jù)

案例中劉某與王某之間簽訂的房屋買賣合同自雙方簽字之日起生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

王某與劉某簽訂購房合同，但王某只享有合同上的請(qǐng)求權(quán)，沒有排他性，所以購房人也就無法防止售房人將房屋以更高的價(jià)格出賣給其他人，即“一房二賣”。如果發(fā)生了這種情況，購房人只能主張售房人違約賠償，而不能獲得所購房屋。

王某將房屋出賣給孫某，雙方辦理了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，該房屋所有權(quán)已經(jīng)合法轉(zhuǎn)移給孫某享有，王某不再對(duì)該房屋享有所有權(quán)，故劉某與王某之間的房屋買賣合同已無繼續(xù)履行的可能。但是，因?yàn)樵摵贤呀?jīng)成立生效，合同中約定了違約金，故劉某有權(quán)以王某不履行合同為由向其主張違約金。因此法院最終支持王某向劉某要求支付違約金5萬元的賠償。

二、預(yù)告登記在法定期間可防止“一房二賣”

“一物二賣”是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中常見的一種不誠信交易行為，對(duì)于這種行為，當(dāng)事人可以訂立書面合同，約定違約金、定金等作為交易保障，約束對(duì)方的行為，并在權(quán)益受損時(shí)獲得補(bǔ)償。但不能使自己要求獲得物權(quán)——房屋的所有權(quán)的利益實(shí)現(xiàn)。

07年10月1日實(shí)行的《物權(quán)法》中設(shè)計(jì)的預(yù)告登記制度，為防止一房二賣提供了有效的法律途徑，房屋在進(jìn)行了預(yù)告登記之后，就具有了物權(quán)的排他效力，購房人將來就可以獲得所購買的房屋。

預(yù)告登記是《物權(quán)法》為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易，提供的一種特殊的保障措施。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。而預(yù)告登記后，要在三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。否則，預(yù)告登記失效。

預(yù)告登記制度不僅可以防止開發(fā)商“一房二賣”，也可以避免開發(fā)商拿已經(jīng)出售的房屋向銀行抵押貸款。在二手房買賣中，預(yù)告登記也具有同樣的效用。

本案中，劉某如果預(yù)先辦理預(yù)告登記，孫某就無法在預(yù)告登記失效前進(jìn)行物權(quán)登記了，而王某處分房屋的行為也無法產(chǎn)生效力。此時(shí)如果王某不履行合同，劉某則可以向法院起訴要求王某繼續(xù)履行，從而取得房屋所有權(quán)。