一、未取得預售許可證時簽訂的協(xié)議有效嗎

商品房認購書是對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認。購房者簽訂商品房認購書時往往要交納一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔保。

1、 開發(fā)商如期開發(fā)該項目，并取得預售許可證，雙方簽正式預售合同，無任何糾紛；

2、開發(fā)商如期開發(fā)該項目并取得預售許可證，但將已被認購的房屋又預售給其他人，先簽訂認購書的購房者只能請求返還所交房款，返還房款順利則罷，否則，只能以訴訟或仲裁來解決。

3、 開發(fā)商不能如期開發(fā)該項目，則只能請示返還房款。

出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

2、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

3、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

二、開發(fā)商一房多賣怎么辦

一房多售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將同一商品房重復銷售的行為，其實質是一種欺詐行為。從權屬管理規(guī)定看，已經辦理房屋所有權登記過戶手續(xù)的買受人將優(yōu)先獲得該房的所有權，而其他買受人只能依據(jù)買賣合同追究房地產開發(fā)企業(yè)的違約責任。

《商品房銷售管理辦法》中有關內容的規(guī)定：

第三十條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。

第三十三條房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔責任。

第三十四條房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。

房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。

房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。