一、合法房屋如何轉(zhuǎn)租

房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。房屋轉(zhuǎn)租分為合法房屋轉(zhuǎn)租和違法房屋轉(zhuǎn)租。

合法房屋轉(zhuǎn)租指承租人經(jīng)出租人同意將出租房屋轉(zhuǎn)租給第三人?！逗贤ā返?24條第二款規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失?！?/p>

《解釋》第15條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。”

合法房屋轉(zhuǎn)租的期限不得超過原租賃剩余期限，超過部分無效；除非出租人與承租人另有約定。

合法房屋轉(zhuǎn)租存在兩個房屋租賃合同：原租賃合同：繼續(xù)有效；次房屋租賃合同：原房屋租賃合同的承租人需要對次房屋租賃合同的轉(zhuǎn)租第三人造成租賃物損失行為負(fù)責(zé)。

二、什么是違法房屋轉(zhuǎn)租

違法房屋轉(zhuǎn)租指承租人未經(jīng)出租人同意將出租房屋轉(zhuǎn)租給第三人。

《合同法》第224條第二款規(guī)定，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

《解釋》第16條規(guī)定，“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。”

違法房屋轉(zhuǎn)租產(chǎn)生以下法律效果：

出租人有權(quán)解除原房屋租賃合同（次房屋租賃合同相應(yīng)解除）；

出租人合同解除權(quán)受6個月異議期限制：出租人應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租后6個月內(nèi)提出異議；出租人超過6個月未提出異議的，合同解除權(quán)喪失，違法房屋轉(zhuǎn)租合同轉(zhuǎn)化為合法房屋轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租合同依法有效。