一、什么是承租人的不作為義務

租賃合同中，承租人的不作為義務主要包括以下內(nèi)容：

（一）不得隨意對租賃物進行改善或在租賃物上增設他物。

承租人基于租賃合同對于租賃物所享有的租賃權，從權利屬性上來講，系屬債權，因此，承租人只有在經(jīng)過出租人同意的前提下，方可對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意，即對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。當然對于出租人要求承租人恢復原狀的請求權，法官應當依據(jù)誠實信用原則加以判斷，如果出租人權利的和主張違反了誠實信用原則，不能支持。

承租人經(jīng)過出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物理的，在返還租賃物時，仍有殘存價值的，在當事人沒有特別約定時，出租人應進行補償。

（二）不得隨意轉租。

所謂轉租，是指承租人不退出租賃合同關系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。轉租與租賃權的讓與不同，其區(qū)別在于：首先，就法律性質(zhì)而言，轉租系承租人與次承租人之間成立新租賃合同；租賃權讓與為租賃債權的轉讓，在實踐中，經(jīng)常與營業(yè)財產(chǎn)一并出租。其次，就當事人各方的法律關系看。轉租時，轉租人于轉租后，仍享有租賃權，同時在轉秀人與次承租人之間又產(chǎn)生一新的租賃關系，基于此租賃關系，轉租人在租賃物上為次承租人再度設定新租賃權；租賃權的讓與則不同，在承租人讓與租賃權時，承租人于轉讓租賃權之后，退出租賃關系，第三人代其位，成為租賃合同的當事人。于次，就取得方法而言，轉租中，次承租人租賃權的取得屬設定的取得；租賃權的讓與中，受讓人租賃權的取得，屬移轉的取得。另外，就法律關系的內(nèi)容看，轉租中，次承租人對于承租人租金的支付，一般分期進行；租賃權的讓與，受讓人對于作為轉讓人的承租人，則一般須一次性給付對價。轉租中，兩個租賃合同的條件可以不同，而租賃權的讓與中，受讓人承受讓人的地位。

二、如何認定承租人轉租

就轉租，不同國家和地區(qū)立法的規(guī)定不一。根據(jù)承租人進行轉租自主程度的不同，大致可以區(qū)分為兩類：

一類系限制主義模式，即規(guī)定非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉租或讓與租賃權。德國典即采此見解。另一類系自由主義模式，法國民法典采用這種模式。

我國合同法就轉租，通過《合同法》第224條不難看出，明顯采限制主義模式。根據(jù)承租人的轉租，是否經(jīng)過出租人的同意，可以將轉租區(qū)分為合法轉租與非法轉租。其中合法轉租，即是指承租人的轉租取得了出租人同意。出租人既可以在承租人轉租前，經(jīng)概括授權的方式或個別認可的方式表示同意，也可以在事后予以追認。在實踐中，事后的追認常采默示的方式，比如出租人對于次承租人請求租金的支付或增加，但在發(fā)生糾紛時，次承租人應承擔相應的舉證責任，證明出租人已默示同意。出租人一旦表示同意，即不得隨意撤回，以保護次承租人的利益。

（一）承租人經(jīng)出租人同意轉租的，當事人之間發(fā)生如下法律關系：

首先，就轉租人與次承租人而言，雙方當事人的關系與普通的租賃并無區(qū)別。但在出租人與承租人之間的租賃關系與承租人和次承租人之間的租賃關系同時終止時，次承租人可以直接將租賃物返還給出租人，免除其對于承租人的返還義務。在次承租人了取得租賃物的所有權時，次承租人即取代了出租人的地位，此時，承租人得以其租賃權對抗之，就承租人和次承租人（新的出租人）而言，租賃關系并不消滅。

其次，出租人和承租人而言，兩者的租賃關系不因轉租而受影響，承租人并應就因次承租人應負責的事由所產(chǎn)生的損害 向出租人負賠償責任?？梢?，承租人在此情形下承擔的是無過失責任。

再次，就出租人與次承租人之間的關系而言，雙方當事人之間原本并不存在直接的法律關系，但一些國家和地區(qū)的立法又基于保護出租人利益的法律目的，確認在特定的法律關系中，次承租人得直接向出租人履行承租人應當履行的義務，出租人也得直接向次承租人行使承租人得行使的權利。

需附帶指出的是，轉租是以承租人存有租賃權為基礎的，在承租人的租賃權因合同終止等原因消滅時，次承租人不能向出租人主張租賃權。如因此導致次承租人不能得到租賃權而受有損害時，次承租人也只能向轉租人請求賠償。

（二）非法轉租，是指未經(jīng)出租人允許所進行的轉租?；诜欠ㄞD租，在當事人間雪生如下法律關系：

首先，就轉租人與次承租人之間的關系而言，雙方當事人之間的租賃合同可以生效，從而發(fā)生債的效力，基于此債的效力，轉租人負有使次承租人取得對租賃物為使用、收益權利的義務，因轉租人不能使次承租人取得租賃物的使用、收益的權利，次承租人得向其雍違約的損害賠償責任。

其次，就出租人與承租人之間的關系而言，承租人擅自轉租為嚴重的違約行為，出租人有權解除合同。對此，就轉租采限制主義國家和地區(qū)的立法大多設有明文。我國《合同法》第224條即明確規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！背鲎馊私獬贤?，并可請求違約的損害賠償和基于合同解除所產(chǎn)生的損害賠償；出租人不解除合同的，租賃關系仍然有效，不因承租人的轉租而受影響。

再次，就出租人與次承租人之間的關系而言，次在租人的租賃權不得對抗出租人。在出租人終止租賃關系時，出租人自得直接向次承租人請求返還租賃物。