一、什么是承租人的不作為義務(wù)

租賃合同中，承租人的不作為義務(wù)主要包括以下內(nèi)容：

（一）不得隨意對(duì)租賃物進(jìn)行改善或在租賃物上增設(shè)他物。

承租人基于租賃合同對(duì)于租賃物所享有的租賃權(quán)，從權(quán)利屬性上來(lái)講，系屬債權(quán)，因此，承租人只有在經(jīng)過(guò)出租人同意的前提下，方可對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，即對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。當(dāng)然對(duì)于出租人要求承租人恢復(fù)原狀的請(qǐng)求權(quán)，法官應(yīng)當(dāng)依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則加以判斷，如果出租人權(quán)利的和主張違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，不能支持。

承租人經(jīng)過(guò)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物理的，在返還租賃物時(shí)，仍有殘存價(jià)值的，在當(dāng)事人沒(méi)有特別約定時(shí)，出租人應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償。

（二）不得隨意轉(zhuǎn)租。

所謂轉(zhuǎn)租，是指承租人不退出租賃合同關(guān)系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的讓與不同，其區(qū)別在于：首先，就法律性質(zhì)而言，轉(zhuǎn)租系承租人與次承租人之間成立新租賃合同；租賃權(quán)讓與為租賃債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在實(shí)踐中，經(jīng)常與營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)一并出租。其次，就當(dāng)事人各方的法律關(guān)系看。轉(zhuǎn)租時(shí)，轉(zhuǎn)租人于轉(zhuǎn)租后，仍享有租賃權(quán)，同時(shí)在轉(zhuǎn)秀人與次承租人之間又產(chǎn)生一新的租賃關(guān)系，基于此租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)租人在租賃物上為次承租人再度設(shè)定新租賃權(quán)；租賃權(quán)的讓與則不同，在承租人讓與租賃權(quán)時(shí)，承租人于轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)之后，退出租賃關(guān)系，第三人代其位，成為租賃合同的當(dāng)事人。于次，就取得方法而言，轉(zhuǎn)租中，次承租人租賃權(quán)的取得屬設(shè)定的取得；租賃權(quán)的讓與中，受讓人租賃權(quán)的取得，屬移轉(zhuǎn)的取得。另外，就法律關(guān)系的內(nèi)容看，轉(zhuǎn)租中，次承租人對(duì)于承租人租金的支付，一般分期進(jìn)行；租賃權(quán)的讓與，受讓人對(duì)于作為轉(zhuǎn)讓人的承租人，則一般須一次性給付對(duì)價(jià)。轉(zhuǎn)租中，兩個(gè)租賃合同的條件可以不同，而租賃權(quán)的讓與中，受讓人承受讓人的地位。

二、如何認(rèn)定承租人轉(zhuǎn)租

就轉(zhuǎn)租，不同國(guó)家和地區(qū)立法的規(guī)定不一。根據(jù)承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租自主程度的不同，大致可以區(qū)分為兩類：

一類系限制主義模式，即規(guī)定非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租或讓與租賃權(quán)。德國(guó)典即采此見解。另一類系自由主義模式，法國(guó)民法典采用這種模式。

我國(guó)合同法就轉(zhuǎn)租，通過(guò)《合同法》第224條不難看出，明顯采限制主義模式。根據(jù)承租人的轉(zhuǎn)租，是否經(jīng)過(guò)出租人的同意，可以將轉(zhuǎn)租區(qū)分為合法轉(zhuǎn)租與非法轉(zhuǎn)租。其中合法轉(zhuǎn)租，即是指承租人的轉(zhuǎn)租取得了出租人同意。出租人既可以在承租人轉(zhuǎn)租前，經(jīng)概括授權(quán)的方式或個(gè)別認(rèn)可的方式表示同意，也可以在事后予以追認(rèn)。在實(shí)踐中，事后的追認(rèn)常采默示的方式，比如出租人對(duì)于次承租人請(qǐng)求租金的支付或增加，但在發(fā)生糾紛時(shí)，次承租人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任，證明出租人已默示同意。出租人一旦表示同意，即不得隨意撤回，以保護(hù)次承租人的利益。

（一）承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，當(dāng)事人之間發(fā)生如下法律關(guān)系：

首先，就轉(zhuǎn)租人與次承租人而言，雙方當(dāng)事人的關(guān)系與普通的租賃并無(wú)區(qū)別。但在出租人與承租人之間的租賃關(guān)系與承租人和次承租人之間的租賃關(guān)系同時(shí)終止時(shí)，次承租人可以直接將租賃物返還給出租人，免除其對(duì)于承租人的返還義務(wù)。在次承租人了取得租賃物的所有權(quán)時(shí)，次承租人即取代了出租人的地位，此時(shí)，承租人得以其租賃權(quán)對(duì)抗之，就承租人和次承租人（新的出租人）而言，租賃關(guān)系并不消滅。

其次，出租人和承租人而言，兩者的租賃關(guān)系不因轉(zhuǎn)租而受影響，承租人并應(yīng)就因次承租人應(yīng)負(fù)責(zé)的事由所產(chǎn)生的損害 向出租人負(fù)賠償責(zé)任?？梢?，承租人在此情形下承擔(dān)的是無(wú)過(guò)失責(zé)任。

再次，就出租人與次承租人之間的關(guān)系而言，雙方當(dāng)事人之間原本并不存在直接的法律關(guān)系，但一些國(guó)家和地區(qū)的立法又基于保護(hù)出租人利益的法律目的，確認(rèn)在特定的法律關(guān)系中，次承租人得直接向出租人履行承租人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，出租人也得直接向次承租人行使承租人得行使的權(quán)利。

需附帶指出的是，轉(zhuǎn)租是以承租人存有租賃權(quán)為基礎(chǔ)的，在承租人的租賃權(quán)因合同終止等原因消滅時(shí)，次承租人不能向出租人主張租賃權(quán)。如因此導(dǎo)致次承租人不能得到租賃權(quán)而受有損害時(shí)，次承租人也只能向轉(zhuǎn)租人請(qǐng)求賠償。

（二）非法轉(zhuǎn)租，是指未經(jīng)出租人允許所進(jìn)行的轉(zhuǎn)租。基于非法轉(zhuǎn)租，在當(dāng)事人間雪生如下法律關(guān)系：

首先，就轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的關(guān)系而言，雙方當(dāng)事人之間的租賃合同可以生效，從而發(fā)生債的效力，基于此債的效力，轉(zhuǎn)租人負(fù)有使次承租人取得對(duì)租賃物為使用、收益權(quán)利的義務(wù)，因轉(zhuǎn)租人不能使次承租人取得租賃物的使用、收益的權(quán)利，次承租人得向其雍違約的損害賠償責(zé)任。

其次，就出租人與承租人之間的關(guān)系而言，承租人擅自轉(zhuǎn)租為嚴(yán)重的違約行為，出租人有權(quán)解除合同。對(duì)此，就轉(zhuǎn)租采限制主義國(guó)家和地區(qū)的立法大多設(shè)有明文。我國(guó)《合同法》第224條即明確規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！背鲎馊私獬贤?，并可請(qǐng)求違約的損害賠償和基于合同解除所產(chǎn)生的損害賠償；出租人不解除合同的，租賃關(guān)系仍然有效，不因承租人的轉(zhuǎn)租而受影響。

再次，就出租人與次承租人之間的關(guān)系而言，次在租人的租賃權(quán)不得對(duì)抗出租人。在出租人終止租賃關(guān)系時(shí)，出租人自得直接向次承租人請(qǐng)求返還租賃物。