一、商品房預(yù)售是什么意思

商品房預(yù)售以尚未竣工的房產(chǎn)為標(biāo)的物，買受人在預(yù)售法律關(guān)系中對(duì)預(yù)售標(biāo)的物享有的是一種債權(quán)。由于債權(quán)是一種請(qǐng)求權(quán)、相對(duì)權(quán)，不具有排他性，為保障買受人對(duì)預(yù)售標(biāo)的物所享有的權(quán)利而設(shè)置了預(yù)售合同登記制度，這種登記實(shí)際是一種預(yù)告登記。

所謂預(yù)告登記，是指?jìng)鶛?quán)人為了限制債務(wù)人處分不動(dòng)產(chǎn)，保障其將來取得物權(quán)而向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)登記。預(yù)告登記的目的是為了保全不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)，具有警示作用。辦理預(yù)售合同登記手續(xù)后，買受人在預(yù)售法律關(guān)系中享有的債權(quán)將具有一定的公示效果，具有一定的排他效力。未辦理預(yù)售合同的登記手續(xù)，而將預(yù)售房屋抵押并辦理了抵押登記，則買受人就只享有合同上的債權(quán)。依照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)行使的法律規(guī)則，買受人對(duì)預(yù)售房屋的權(quán)利不能對(duì)抗抵押權(quán)。即使買受人取得預(yù)售房屋的所有權(quán)，一旦商品房開發(fā)公司無力償還貸款，成立在先的物權(quán)優(yōu)先于成立在后的物權(quán)，已為買受人所有房屋也將作為抵押物，由抵押權(quán)人使優(yōu)先受償權(quán)。

二、買的期房抵押了怎么辦

為避免這種局面的出現(xiàn)，在預(yù)售人未告知買受人將預(yù)售房屋抵押給他人時(shí)，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》賦予了買受人可以解除合同的權(quán)利，第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第在人；

2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。