一、商品房預售是什么意思

商品房預售以尚未竣工的房產(chǎn)為標的物，買受人在預售法律關系中對預售標的物享有的是一種債權。由于債權是一種請求權、相對權，不具有排他性，為保障買受人對預售標的物所享有的權利而設置了預售合同登記制度，這種登記實際是一種預告登記。

所謂預告登記，是指債權人為了限制債務人處分不動產(chǎn)，保障其將來取得物權而向登記機構(gòu)申請的不動產(chǎn)登記。預告登記的目的是為了保全不動產(chǎn)的請求權，具有警示作用。辦理預售合同登記手續(xù)后，買受人在預售法律關系中享有的債權將具有一定的公示效果，具有一定的排他效力。未辦理預售合同的登記手續(xù)，而將預售房屋抵押并辦理了抵押登記，則買受人就只享有合同上的債權。依照物權優(yōu)先于債權行使的法律規(guī)則，買受人對預售房屋的權利不能對抗抵押權。即使買受人取得預售房屋的所有權，一旦商品房開發(fā)公司無力償還貸款，成立在先的物權優(yōu)先于成立在后的物權，已為買受人所有房屋也將作為抵押物，由抵押權人使優(yōu)先受償權。

二、買的期房抵押了怎么辦

為避免這種局面的出現(xiàn)，在預售人未告知買受人將預售房屋抵押給他人時，《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》賦予了買受人可以解除合同的權利，第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第在人；

2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。